Transmisión

LOCACION DE COSAS

II

TRANSMISION DE LA LOCACION

1.Transmisión de la locación

A.TRANSMISION MORTIS CAUSA

El principio:

Los derechos y obligaciones que surgen del contrato pasan a los herederos del locador y del locatario (art. 1496 C. Cív.). Esto implica que el contrato, en principio, no se extingue por la muerte de una de las partes. Aunque esta norma no es de orden público, y por ende, las partes pueden establecer que los derechos y obligaciones recíprocos se extingan con la muerte sea del locador o del locatario (con ciertas limitaciones).

A través de los años y por aplicación de leyes de prórroga locativa se fue desvirtuando la norma contenida en el art. 1496 con relación al locatario. Sus derechos ya no se transmiten a sus herederos o legatarios de parte alícuota, sino a “las personas que hubieran recibido trato familiar del inquilino”. Principio que quedó luego definitivamente receptado por el art. 9 de la ley 23091; que extiende este efecto también al supuesto de abandono de la locación por el locatario, siempre que el abandono derive de circunstancias imprevistas y con un resultado asimilable al deceso mencionado.

Para el caso de litigio, la jurisprudencia mayoritaria estableció que quien pretende continuar en la locación como locatario ante las circunstancias previstas en el art. 9 de la ley de locaciones, debe integrar la litis con el inquilino (en caso de abandono) y con sus presuntos herederos (litisconsorcio necesario), ya que el derecho de quien pretende erigirse como continuador en la locación puede ir en desmedro del que le corresponde al inquilino y sus sucesores a título universal.

En cualquier supuesto, se aprecia siempre la estabilidad o permanencia por un lapso de tiempo más o menos prolongado de la relación o trato familiar del peticionante con el locatario para que resulte viable la pretensión de continuar en la locación.

B. TRANSMISION POR ACTOS ENTRE VIVOS

Enajenación de la cosa locada:

En el derecho romano y en las antiguas legislaciones española y francesa, el derecho del locatario se extinguía con la venta del inmueble locado; a lo sumo le asistía a éste último un derecho de reclamar daños y perjuicios de su locador. Este principio cambió en el derecho moderno, ya que la enajenación del inmueble no afecta el contrato y el locatario tiene derecho a seguir en el uso y goce de la cosa por todo el término convenido (art. 1498 C. Cív.; SCBA, 11/9/84, ED, 117-653).

Para que funcione esta defensa del arrendatario frente al comprador se requiere:

a) Que se trate de un contrato de plazo no vencido, ya sea que el plazo fuese legal o convencional.

b) También se requiere, en el supuesto de haber contrato escrito, que el mismo tenga fecha cierta (por aplicación del art. 1034 del C. Cív.). El sellado produce este efecto, del mismo modo que los supuestos contenidos en el art. 1035 del Código citado (su presentación en juicio u otra repartición pública si queda archivado, reconocimiento ante escribano y dos testigos que lo firmaren, transcripción en un registro público, muerte de una de las partes o testigos). Si se prueba que el comprador tenía cono cimiento de la locación al adquirir el inmueble no se requiere la fecha cierta.

Es importante destacar que pese a que el comprador debe respetar la continuación de la locación, es necesario que tome posesión del inmueble de manera real, y no meramente instrumental. Es decir, que no es suficiente la mención en la escritura, debe constituirse en el inmueble y anoticiar de la transmisión al locatario. La jurisprudencia estableció que no procede la acción de desalojo de quien posee título de propietario si no demuestra haber tomado “la tradición efectiva del inmueble”, ya que no es lo mismo tener “un derecho a la posesión de la cosa” que tener la posesión efectiva de ella. Además corresponde que el locatario abone los alquileres al enajenante hasta estar notificado de la tradición de la cosa, y a partir de allí corresponde que los abone al comprador de la finca.

Existen excepciones a la regla del art. 1498:

a) Cuando en el contrato de locación se hubiere estipulado expresamente ese efecto (la norma no es de orden público), respetando por supuesto el plazo mínimo legal;

b) cuando la cosa ha sido expropiada, sin perjuicio del derecho de indemnización que asiste al locatario;

c) cuando el locatario es de fecha posterior a la constitución de una hipoteca, ya que si fuese de fecha anterior, no se lo podrá  desalojar ni solicitar la venta judicial del inmueble libre de ocupantes (el art. 54 de la ley 24441 permite el lanzamiento de los ocupantes del inmueble de modo anticipado a la subasta, sin hacer distinción alguna).

En los demás supuestos de subasta de inmuebles, si en el edicto se indicó la existencia de los inquilinos, el adquirente deberá  respetar la locación concertada (art. 1498). “La locación no debe ser posterior al remate, si bien el ejecutado no cae en incapacidad jurídica por la subasta de un inmueble de su propiedad, tampoco puede trabar la posesión del adquirente con la concertación de una locación posterior al remate, con más razón si el bien fue subastado con la aclaración de que estaba ocupado por el ejecutado y su familia, y no arrendado a una tercera persona” (SCBA, 27/9/77, DJBA, 113-107; art. 589 CPCN y art. 588 CPCC).