Obligaciones

LOCACION DE COSAS

III

OBLIGACIONES DE LAS PARTES

1. Obligaciones del locador

Enumeración:

El locador tiene las siguientes obligaciones:

A) Entregar la cosa arrendada con sus accesorios (art. 1514 C. Cív.);

B) Conservarla en buen estado mientras dura la locación (arts. 1515 y sig.);

C) Mantener al locatario en el uso y goce pacífico de la cosa (obligación de garantía, arts. 1515 y 1523 y sig.);

D) Pagar al locatario las mejoras que hubiera hecho para hacer posible el uso de la cosa (art. 1533 y sig.);

E) Pagar las contribuciones y cargas que gravan la cosa (art. 1553).

Cabe resaltar que aquí tampoco reina el orden público, es decir que se trata de obligaciones establecidas por la ley a falta de convención de partes. Por el principio de la autonomía de la voluntad (art. 1197), las partes pueden restringir o ampliar las obligaciones que establece el ordenamiento legal.

A) ENTREGA DE LA COSA:

El locador debe entregar la cosa con todos sus accesorios (art. 1514). Por accesorios hay que entender las llaves de la cosa, las servidumbres del inmueble, sus frutos y productos, y también ciertos servicios accesorios (portería, calefacción, agua caliente, etc.). En síntesis el concepto de “accesorio” debe ser valorado según el caso, analizándolo según el puntos de vista de la finalidad y el objeto del contrato. Si el locador no cumple con esta obligación el locatario puede pedir en sede judicial que se proporcionen los accesorios, o que se efectúe una reducción proporcional del arrendamiento; siempre y cuando los accesorios faltantes obstaculicen o imposibiliten la finalidad tenida en cuenta al contratar, o causen al locatario un grave perjuicio. Así por ejemplo queda establecido que si se alquila un inmueble para vivienda y el mismo no cuenta con suministro de gas por haberse cortado el servicio a causa de la falta de pago del inquilino anterior, corresponde al locador resolver la cuestión, o, caso contrario, esta circunstancia habilita al inquilino a la resolución contractual, solicitar la reducción del arrendamiento, o pedir en sede judicial que se cumpla con la obligación proporcionando el servicio ya que existe un incumplimiento contractual de parte del locador (art. 1204 C. Cív.).

Jurisprudencialmente se ha establecido que las llaves de la cosa se deben considerar comprendidas dentro de estos conceptos; y asimismo la cosa debe entregarse en buen estado de reparación y en el tiempo pactado, de modo de permitir el uso y goce que constituye el objeto del contrato de locación.

En cualquier supuesto, frente a la mora del locador en el cumplimiento de la obligación esencial de entregar la cosa de manera tal de permitir su uso y goce, nace el derecho del locatario a exigir el cumplimiento u optar por la resolución conforme lo edicta el artículo 1204 antes referido. Empero, si el plazo fue esencial es obvio que el requerimiento de pago carece de sentido; como sería el caso de un contrato de locación de temporada donde resulta primordial el tiempo de entrega por su corta duración, y en tal caso sería inútil una intimación acordando plazo alguno para que el locador entregue el inmueble, permitiendo en tal caso demandar directamente la resolución.

Si el locador no entrega la cosa debe la indemnización del perjuicio que causó al inquilino.

En cambio, el locador no está obligado a entregar:

a) Los frutos y productos extraordinarios: no es una cuestión fácil, se han reputado así por ejemplo una veta de oro hallada en una calera; del mismo modo quedan exentos aquellos que por su calidad o cantidad exceden de la producción común de la cosa arrendada.

b) Los terrenos acrecidos por aluvión: pero el arrendatario tiene derecho a su arrendamiento si ofrece un acrecentamiento del alquiler, estando el locador obligado en estas circunstancias a conceder su uso.

De todas formas no debe olvidarse que rige aquí el principio de la autonomía de la voluntad, por lo que siempre prima la voluntad que surja del contrato.

El locador está obligado a entregar la cosa en buen estado; a diferencia de la compraventa donde el vendedor debe entregarla en el estado en que se encontraba en el momento de celebrarse el contrato; esta diferencia se debe a que el locador siempre tiene que asegurarle al locatario el uso y goce de la cosa. Pero el locador no tiene obligación de entregar la cosa en buen estado si las partes expresamente acordaron lo contrario ( art. 1514), convenio que se presume cuando se arriendan edificios arruinados y se ingresa en los mismos sin exigir reparaciones (art. citado).

De cualquier modo, la conducta del locatario que acepta sin reservas la cosa tal como se la entrega, indica que eso fue lo acordado o que renuncia a todo reclamo. Si nada se especifica existe una presunción legal de que la cosa fue entregada en buen estado y con todos sus accesorios.

Tratándose de un contrato consensual, es posible hacer la tradición simbólica mediante la entrega de llaves, entonces puede ser que el lugar de entrega sea otro que el de la ubicación del inmueble. Tiene que haber acuerdo de partes expreso o tácito al respecto; caso contrario, se entiende que la entrega se hace en el lugar de ubicación del inmueble.

En cuanto al tiempo de entrega, no hay problema si el contrato estipula el plazo; caso contrario la entrega debe realizarse inmediatamente, a no ser que los usos y costumbres indiquen lo contrario.

Cualquier gasto relacionado con la entrega, a falta de convención, corre por cuenta exclusiva del locador.

En caso de incumplimiento de esta obligación el locatario puede reclamar el cumplimiento del contrato; o pedir su resolución; o demandar por daños y perjuicios derivados de la falta de entrega siempre que no haya mediado fuerza mayor.

B) OBLIGACION DE MANTENER LA COSA EN BUEN ESTADO:

El locador después de la entrega está obligado a mantener la cosa en buen estado y hacer todas las reparaciones necesarias para permitir al locatario el uso y goce conforme a lo convenido (art. 1515).

Esa obligación se extiende a la reparación de todos los deterioros derivados del caso fortuito o fuerza mayor (incendio, ciclón, guerra, etc.); calidad propia de la cosa, vicio o defecto de ella (por ej. deficiencia de las instalaciones sanitarias); deterioro ocurrido por culpa del locador, sus agentes o dependientes; el hecho de terceros aunque sea por enemistad u odio al locatario.

1. Deterioros causados por el uso de la cosa:

Si bien el Código Civil le impone al locador la obligación de mantener la cosa en buen estado, también recae esta obligación sobre el locatario. Existe aquí una dualidad que ha provocado que la doctrina meritúe su deslinde, y en tal sentido se ha establecido: que las reparaciones importantes o extraordinarias corresponden al locador; en tanto que las reparaciones ordinarias o locativas debe afrontarlas el locatario.

En líneas generales el locatario está exonerado de responsabilidad respecto de los deterioros ocasionados por el desgaste natural producidos por la acción del tiempo y el buen uso (la pintura por ej.), y sólo está obligado a reparar o reponer lo que se deterioró por su culpa o negligencia, debiéndose incluir los desperfectos ocasionados por las personas que cohabitan con él.

2. Sanciones por el incumplimiento de las reparaciones urgentes y no urgentes:

En caso de que el locador no cumpla con su obligación de conservar la cosa en buen estado el locatario está autorizado a:

I. Retener la parte del alquiler correspondiente al costo de las reparaciones. Pero debe entenderse que únicamente si hubiera realizado el locatario las reparaciones en caso de extrema urgencia ante la negativa del locador, puede descontarlas del alquiler.

II. Demandar su realización cuando los trabajos no tuvieren carácter de urgencia, siendo que en tal caso si el locador condenado a hacerlos no cumple la sentencia, el locatario puede ser autorizado judicialmente a ejecutarlos por su cuenta.

III. Realizar él mismo las reparaciones, si los trabajos fueron urgentes, por cuenta del locador y sin autorización judicial. Debe mediar el supuesto de que los trabajos no puedan ser demorados y sea imposible al locatario avisar al locador para que los haga o autorice a hacerlos; o que el locatario haya dado aviso al locador y ante su inacción quede habilitado para realizar las tareas sin esperar la autorización judicial. No basta que las reparaciones sean necesarias, se requiere que su realización no pueda ser postergada para evitar daños a la cosa, al locatario o a su familia. El Digesto Civil establece que se reputan dentro de esta clase y como gastos de urgencia “los que el locatario hubiese hecho, como pago de impuestos a que la cosa arrendada estaba sujeta” (art. 1544). Siempre corresponderá al inquilino la prueba del carácter urgente de las reparaciones efectuadas y del aviso o de la imposibilidad de darlo. Si las mejoras no fueron urgentes, pero si necesarias o tuvieran el carácter de útiles, el locador deberá abonarlas en la medida del mayor valor que adquiera la cosa locada, ya que de lo contrario encuadraría en la figura del enriquecimiento sin causa.

IV. Demandar por daños y perjuicios al locador si éste no ejecuta las obligaciones a su cargo, a menos que el incumplimiento sea provocado por caso fortuito o fuerza mayor. Para que el locatario haga responsable al locador se requiere la constitución en mora.

V. Resolver el contrato por incumplimiento de estas obligaciones.

3. Destrucción de la cosa por caso fortuito o fuerza mayor:

Debe evaluarse aquí la magnitud de los daños acaecidos:

I. Destrucción total: Determinar si la destrucción es tal que inhabilita a la cosa para el destino que se tuvo en mira al contratar, es una cuestión de hecho que queda librada a la decisión judicial. Producido el hecho, se rescinde el contrato sin generar ninguna clase de responsabilidad para las partes (las cosas perecen para su dueño). No cabe aquí distinguir entre caso fortuito o fuerza mayor; pero sí se requiere que sean hechos externos, insuperables e inimputables para el locador.

II. Destrucción parcial: Aquí también se deja librado al arbitrio judicial determinar el alcance de la destrucción y en que medida afecta el destino locativo. Si la destrucción es grande, el locatario puede pedir la rescisión del contrato; en cambio, si es menor solicitar  una disminución en el precio del arriendo.

III. Simples deterioros: El locatario únicamente puede exigir del locador la realización de las reparaciones pertinentes.

4. Impedimento al uso y goce de la cosa por caso fortuito o fuerza mayor:

El inquilino puede pedir la rescisión del contrato o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar y gozar de la cosa. No podrá  reclamar daños y perjuicios ni prolongar el contrato por el lapso de tiempo no gozado, si es que hubiere optado por la suspensión del pago de los arriendos.

C) OBLIGACION DE GARANTIA:

Esta obligación funciona de manera análoga a la referida para la evicción y los vicios redhibitorios en la compraventa; pero aquí, a diferencia de la compraventa, la garantía existe no solo respecto de causas anteriores al contrato, sino también con relación a causas posteriores al mismo, ya que sólo se transmite el uso y goce y no el dominio de la cosa.

1. Turbaciones del locador:

El locador se debe abstener de realizar actos que puedan impedir u obstaculizar el goce del locatario. Caso contrario, el locatario podrá pedir la resolución del contrato con más los daños y perjuicios; quedando sujeta la apreciación de la magnitud de la turbación al arbitrio judicial. El locatario también está facultado para pedir la disminución de los alquileres futuros si es que la turbación se mantiene en el tiempo. Constituyen por ejemplo actos perturbadores del locador los siguientes: injuriar al inquilino, sus allegados o de pendientes; impedir el acceso al inmueble; penetrar en el inmueble en contra de la voluntad del inquilino; rechazar la correspondencia del locatario; etc.

2. Reparaciones hechas por el locador:

Si por causa de los trabajos que deba realizar el locador en cumplimiento de su obligación de garantía, se interrumpe el normal uso y goce o resultan incómodos para el inquilino, puede éste solicitar la cesación del arrendamiento o una disminución proporcional en el pago mientras duren las reparaciones. Si el locador no estuviese de acuerdo, podrá el locatario resolver el contrato. En cualquier supuesto, se requiere que las molestias sean mayores, quedando esto sujeto a apreciación judicial.

3. Innovaciones hechas por el locador:

No puede el locador realizar este tipo de trabajos sin la conformidad del locatario. Si las realiza contra la voluntad del locatario, puede éste último oponerse a su realización; demandar la demolición de las obras; o restituir la cosa y pedir indemnización de daños.

4. Turbaciones de terceros:

I. Turbaciones de hecho:

En cuanto a esta clase de turbaciones, el locatario no tiene ninguna acción contra el locador si los hechos vienen de terceros por los cuales no debe responder. Únicamente responderá  si estas vías de hecho tomasen el carácter de fuerza mayor (devastaciones de guerra, bandos armados, etc.) y provocasen el deterioro de la cosa (aunque existiese odio u enemistad del tercero con el locatario).

II. Turbaciones de derecho:

En este caso, donde los terceros pretenden sobre la cosa un derecho de propiedad, usufructo, posesión, uso o habitación, etc, el locador debe responder. Está obligado en primer lugar a defender al locatario, y es por eso que el locatario demandado por el tercero podrá  desviar la acción, estando obligado a poner en conocimiento del locador a la brevedad posible todo hecho de esta índole, caso contrario responderá  por los daños y perjuicios que ocasione al locador y perderá  toda garantía de éste. Pero si no efectuó la comunicación, o la misma fue tardía, puede exonerarse de responsabilidad si prueba que el locador no contaba con los medios indispensables para repeler la acción. Si a resultas del pleito el locatario es privado de una parte de la cosa podrá  pedir la resolución o una disminución proporcional del arrendamiento; y exigir también al locador vencido daños e intereses.

D) MEJORAS:

Las mejoras pueden ser de tres clases:

necesarias (aquellas sin las cuales la cosa no puede ser conservada);

útiles (las que sin ser indispensables son provechosas para cualquier poseedor);

– o voluntarias (son las de mero lujo o de exclusiva utilidad para el que las hizo).

Rige aquí el principio de la autonomía de la voluntad, por lo   que las partes pueden concertar la realización de mejoras no autorizadas o la prohibición de las autorizadas por la ley. Pueden acordar que queden en beneficio de la propiedad al concluir el contrato; pero si se produce la rescisión por culpa del locador, deberá abonarlas al locatario.

Cabe destacar que aunque se pacte que ceden en beneficio de la propiedad, el locador debe pagarlas si:

1) Fueron realizadas en caso de urgencia;

2) Fuesen voluntarias y por su culpa se resolvió la locación;

3) En la locación por tiempo indeterminado autoriza a hacerlas e inmediatamente pide la restitución de la cosa.

Para la valuación de las mejoras se tiene en cuenta el tipo de mejora, así, para el caso de las urgentes el locador deberá pagar lo que costaron (y debe abonarlas aunque no existan al concluir el contrato). Las necesarias, útiles o voluntarias, se pagarán por su valor al final del contrato; y si hubiesen dejado de existir nada debe al locatario.

El valor de las mejoras que deba pagar el locador puede compensarse con los arriendos caídos.

El inquilino puede retener la cosa arrendada hasta tanto el locador le abone las mejoras. Pero deber  restituirla si el locador le afianza el pago.

E) CARGAS, IMPUESTOS, TASAS Y CONTRIBUCIONES:

Comprende todos los impuestos ordinarios y extraordinarios que graven al inmueble; corriendo por cuenta del locatario los que se deban abonar por su comercio o industria.

Por la autonomía de la voluntad (art. 1197 C. Cív.) puede dejarse esta norma sin efecto; a pesar de que las convenciones realizadas solo valen entre las partes, por lo que el ente respectivo puede dirigirse contra el sujeto pasivo de la obligación sin respetar las convenciones realizadas.

2. Obligaciones del locatario

A) PAGO DEL PRECIO:

Constituye una obligación fundamental, ya que es uno de los elementos del contrato y es el objeto que tuvo en mira al contratar el locador.

El arrendamiento se deberá pagar en el tiempo convenido en el contrato. A falta de estipulación, debe hacerse según los usos del lugar.

Se presume, salvo prueba en contrario, que si nada se estipuló el alquiler se paga por mes vencido.

Se abonará en el lugar pactado para hacerlo (art. 1197); y si no estuviese designado, debe entenderse que se abona en el domicilio del locatario.

El sujeto obligado de pago es el inquilino y sus sucesores universales; y si son varios los inquilinos, cualquiera de ellos está  obligado por el total, ya que se ha establecido plenariamente que la obligación no es divisible con respecto al locador.

A su vez, el alquiler debe pagarse al locador y sus sucesores universales; abierta una sucesión se abonará al administrador, a quien los herederos indiquen, o en su defecto a cada uno de ellos en la proporción que les corresponda.

En caso de enajenación, ya se estableció que el alquiler se paga al locador hasta que el nuevo propietario tome la posesión con notificación cursada al inquilino.

En el supuesto de la expropiación y en el de la venta judicial la solución es idéntica. Pero en la venta judicial si resultare comprador el inquilino, abonará los arriendos al locador hasta que deposite el saldo de precio y esté aprobada la subasta.

1. Forma y prueba:

La forma usual para probar el pago de cada mensualidad es el recibo privado. La tenencia por parte del inquilino del recibo correspondiente a un período hace presumir el pago de los anteriores, salvo prueba en contrario.

Existe un punto controvertido en este aspecto, dado por el hecho de que el recibo tenga fecha cierta para que el inquilino pueda oponerlo a terceros. Por imperio de lo normado por el art. 1034 y 1035 del Digesto Civil, la simple emisión de un recibo privado otorgado al inquilino no hace que éste goce de fecha cierta respecto de cualquier tercero. Pero Borda entiende que por aplicación del art. 1574 que establece que:

“Aunque en el contrato esté expresado el tiempo en que el locatario debe hacer los pagos, o cuando la costumbre lo determinase por la clase de la cosa arrendada, él puede oponer a terceros que estén obligados a respetar la locación, los recibos de alquileres o rentas que tengan paga dos adelantados, salvo el derecho del perjudicado, si tal pago no fue de buena fe”.

Resulta inaplicable lo dispuesto por los arts. 1034 y 1035; siendo además que en la práctica siempre se otorgan los recibos por instrumento privado.

El art. 1574 mencionado indica implícitamente que no hay obstáculo para que se estipule en el contrato el pago por adelantado del arrendamiento, y que los recibos de pagos adelantados puedan oponerse a terceros, salvo mala fe. De este modo, tampoco podrán los acreedores del locatario insolvente exigir devolución de estos pagos adelantados salvo que se rescinda el contrato.

La ley 23091 establece que el pago de los arriendos debe estipularse en períodos mensuales, y prohíbe el pago de alquileres anticipados por períodos superiores al mes (solamente para viviendas).

En lo atinente a locaciones destinadas a vivienda, la ley de locaciones urbanas también prohíbe en su art. 7º que se requiera del locatario depósitos de garantía o equivalentes por cantidad mayor que el correspondiente a un mes por año de locación; y, que se exija el pago del valor llave o equivalentes.

De este modo, la nueva ley restringe lo estipulado por el Código Civil; autorizando este artículo al inquilino a quien se le exigieron pagos anticipados, depósitos excesivos, valor llave u otros análogos, a pedir el reintegro de esas sumas debidamente actualizadas (con los límites que resultan de la aplicación de la ley 23098).

Estableciendo la norma además que de requerirse actuaciones judiciales y prosperar las mismas, el locador cargará con las costas del proceso.

2. Derechos del locador en caso de falta de pago:

Conforme lo establecido por el art. 1579, la falta de pago de dos períodos consecutivos habilita al locador a demandar por resolución contractual con más la indemnización correspondiente a daños e intereses.

Por el principio de autonomía de la voluntad (art. 1197) las partes pueden establecer un plazo superior o inferior.

Es dable destacar que resulta fundamental establecer expresamente en el contrato la fecha de pago y que el domicilio de pago es otro distinto del que tiene el locatario para que la mora en el cumplimiento de su obligación sea automática. Esto así porque por imperio del art. 509, no se requiere la constitución en mora previa sino que la misma opera de pleno derecho al no tener que demostrar el locador su presentación al cobro.

Por eso, si la obligación debe cumplirse en el domicilio del locatario, Llambías y toda la doctrina y jurisprudencia por él citadas consideran inaplicable la mora automática establecida por el art. 509.

Cualquier oferta de pago hecha por el locatario debe ser real; esto implica que una declaración de voluntad de su parte consignada en un medio fehaciente o nó, no constituye oferta real ya que el locador no puede disponer de inmediato de la prestación.

Este tipo de oferta no puede oponerse al progreso de una acción intentada por el locador.

El art. 656 del Digesto Civil autoriza a los jueces a reducir las multas pactadas en concepto de cláusula penal cuando su monto resulta desproporcionado. La cláusula penal es asignable por su naturaleza y efectos al interés punitorio; y puede ser superior al interés legal derivado de la mora mientras no implique un enriquecimiento desmesurado.

La ley de locaciones urbanas exige que previo al inicio de acciones de desalojo basadas en la causal de falta de pago, el locador intime fehacientemente el pago de lo debido, otorgando un plazo de pago de 10 días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, y consignando también el lugar de pago. Este requisito formal únicamente persigue brindar al inquilino una oportunidad más, anterior al inicio de acciones judiciales.

Ante la falta de pago, el locador tiene un derecho de retención sobre todas las cosas introducidas por el inquilino al inmueble y que le pertenezcan. Puede incluso impedir que las mismas sean retiradas del lugar y efectivizar sobre ellas su privilegio. Este privilegio que se otorga sobre los créditos por los arrendamientos que se adeudan se establece legalmente por dos años vencidos, y se otorga sobre los bienes antedichos.

Si los muebles gravados con el privilegio son sustraídos del inmueble, el locador puede durante un mes perseguirlos y embargarlos, aunque su poseedor sea de buena fe (art. 3885 C. Cív).

Ante la falta de pago también, compete al locador acción ejecutiva contra el locatario, independientemente de que éste permanezca o nó en el inmueble.

Ya hemos dicho que el inquilino puede evitar una condena compensando las mejoras que el locador esté obligado a abonarle; pero no puede nunca compensar el depósito dado en garantía del cumplimiento de las obligaciones a su cargo.

B) USO Y GOCE DE LA COSA:

Es este un derecho primordial del inquilino ya que constituye el objetivo que tuvo en mira al contratar. Pero el ejercicio de este derecho implica también el hecho de hacerlo razonablemente. Debe usar de la cosa de forma tal de no dañarla; y asimismo, el alcance del uso que pueda darle deberá apreciarse tomando en consideración que el contrato lo estipule o no.

a) Si el contrato lo estipula, esta convención tendrá fuerza de ley (art. 1197). Por supuesto que debe ser honesto y no ser contrario a las buenas costumbres, caso contrario el contrato es de ningún valor (art. 953).

b) Si existe ausencia de convención; debe tomarse en cuenta el destino de la cosa, y si éste no se puede determinar, el uso se regirá  por las costumbres del lugar.

Si el locatario usa la cosa para otro destino que el estipulado o del que le corresponde por su naturaleza, o si hace uso abusivo de la misma, el locador perjudicado puede accionar contra éste por daños y perjuicios y exigir además la supresión de las causas del perjuicio o la resolución del contrato.

El uso deshonesto también se considera como uso abusivo.

C) CONSERVACION DE LA COSA:

Esta obligación significa conservar la cosa en buen estado y responder de todo daño o deterioro que se cause por su culpa o la de las personas por las que deba responder.

Debe recordarse que el locador tiene una obligación semejante después de la entrega de la cosa; con el distingo de que el locador responde incluso por el caso fortuito, mientras que el locatario responderá por su culpa o la de las personas de su familia, domésticos, trabajadores, huéspedes o subarrendatarios.

Se consideran deterioros culpables aquellos daños causados a la cosa por negligencia o imprudencia en su cuidado; quedando librada la apreciación de su magnitud al arbitrio judicial. El daño que se registre al momento de restituirse la cosa se presume, salvo prueba en contrario, que se originó por culpa del inquilino; y le corresponderá a éste probar que fueron causados por vicio de la cosa, fuerza mayor o son los normales provocados por el correcto uso de la misma.

El hecho de que el locador reciba la cosa sin efectuar protesta alguna por daño o deterioro no implica “prima facie” renunciar al derecho de reclamar posteriormente los daños debidamente probados.

El locador podrá  demandar la realización de las reparaciones pertinentes o en su defecto la disolución del contrato y reclamar daños y perjuicios; aunque si los daños son menores no corresponde que solicite la resolución.

Si el inquilino incurre en abandono, queda disuelto el contrato y el locador tiene derecho a tomar cuenta del estado del bien, requiriendo las correspondientes diligencias judiciales. Si el locador omite el recaudo de la intervención judicial se presume que recibe la cosa en buen estado y no tendrá derecho a reclamar la indemnización por deterioros, a menos que demuestre que había peligro en dejarla abandonada, en cuyo caso bastará un acta levantada ante dos testigos o la autoridad del lugar.

Borda considera que la intervención judicial no es imprescindible ya que el locador se puede valer de otros recursos, como ser acta levantada por escribano ante testigos o acreditar por cualquier otro medio los daños.

A partir del abandono opera la resolución de pleno derecho, con acción para el locador para reclamar daños y perjuicios. E incluso podrá reclamar también el lucro cesante por el tiempo del abandono.

El art. 49 de la ley 21342 establece el procedimiento a seguir en un proceso de desalojo por esta causal: se verifica el estado del inmueble por medio de oficial de justicia, quien debe requerir a los vecinos acerca de la existencia y paradero del locatario, y se libra oficio de informes a la policía del lugar en que se encuentra el inmueble a los mismos fines. Con el resultado negativo de estas diligencias se entrega la cosa al locador en forma definitiva. El trámite se realiza inaudita parte.

Si bien esta ley puede aplicarse en la provincia de Buenos Aires por la remisión que efectua el art. 678 del Código Procesal a la aplicabilidad de las normas procesales contenidas en las leyes de locaciones urbanas; en la práctica no se sigue el procedimiento del art. 49 de la ley 21342 en forma estricta, siendo asimismo renuentes los jueces a entregar la tenencia con carácter definitivo.

El locatario tampoco puede hacer en el inmueble mejoras que alteren la forma de la cosa, su destino o fueren nocivas; del mismo modo que tampoco puede efectuar mejoras prohibidas. Caso contrario, el locador puede impedir la realización de las obras por medio de un interdicto de obra nueva; solicitar su demolición si ya estuvieren terminadas o exigir que finalizada la locación se le restituya la cosa en su estado original.

Tratándose de obras nocivas o que alteren el destino de la cosa puede el locador además pedir la resolución del contrato. En cualquier supuesto el incumplimiento del locatario habilita al locador para reclamar también daños y perjuicios.

También puede establecerse en el contrato que el locatario deba efectuar ciertas mejoras; y si el inquilino no las realiza el locador puede exigirle que las haga en un plazo determinado bajo apercibimiento de resolución. En el supuesto de que el inquilino hubiera recibido del locador una suma para realizarlas, al locador le asiste también para el caso de resolución el derecho de devolución del importe adelantado con más sus intereses; y si hubiese otorgado una quita en el monto de los arriendos en compensación por las mejoras ha realizarse, también puede reclamar su monto.

Si la cosa se destruye o se deteriora por caso fortuito; por la calidad, vicios o defecto de la cosa; o se produce la extinción progresiva o natural de la misma, el inquilino queda exonerado de responsabilidad. Si la fuerza mayor no es notoria corresponde al inquilino probarla, caso contrario la pérdida o deterioro le será imputable. En cambio si fuese notoria se invierte la carga de la prueba ya que el que debe probar la culpa del inquilino es el locador. Esto se aplica también para el caso de incendio, ya que el incendio será  reputado caso fortuito hasta que el locador pruebe que existe culpa del locatario o de las personas por las cuales deba responder.

Si se destruye por la calidad, vicios o defectos de la cosa, se exonera de responsabilidad por imperio de lo establecido en el art. 1516 que hace recaer sobre el locador la obligación de mantener en buen estado de conservación a la cosa; y lo propio ocurre para el caso de extinción progresiva (por ej. canteras o minas).

CÓDIGO CIVIL

CAPITULO IV

De las obligaciones del locador

Art. 1.514. El locador está obligado a entregar la cosa al locatario con todos los accesorios que dependan de ella al tiempo del contrato, en buen estado de reparación para ser propia al uso para el cual ha sido contratada, salvo si conviniesen en que se entregue en el estado en que se halle. Este convenio se presume, cuando se arriendan edificios arruinados, y cuando se entra en posesión de la cosa sin exigir reparaciones en ella.

Art. 1.515. Después que el locador entregue la cosa, está obligado a conservarla en buen estado y a mantener al locatario en el goce pacífico de ella por todo el tiempo de la locación, haciendo todos los actos necesarios a su objeto, y absteniéndose de impedir, minorar, o crear embarazos al goce del locatario.

Art. 1.516. La obligación de mantener la cosa en buen estado, consiste en hacer las reparaciones que exigiere el deterioro de la cosa, por caso fortuito o de fuerza mayor, o el que se causare por la calidad propia de la cosa, vicio o defecto de ella, cualquiera que fuese, o el que proviniere del efecto natural del uso o goce estipulado, o el que sucediere por culpa del locador, sus agentes o dependientes.

Art. 1.517. Es caso fortuito, a cargo del locador, el deterioro de la cosa causado por hechos de terceros, aunque sea por motivos de enemistad o de odio al locatario.

Art. 1.518. Cuando el locador no hiciere, o retardare ejecutar las reparaciones o los trabajos que le incumbe hacer, el locatario está autorizado a retener la parte del precio correspondiente al costo de las reparaciones o trabajos, y si éstos fuesen urgentes, puede ejecutarlos de cuenta del locador.

Art. 1.519. Si el locador se dispusiese a hacer las reparaciones que son de su cargo, y ellas interrumpiesen el uso o goce estipulado, en todo o en parte, o fuesen muy incómodas al locatario, podrá éste exigir, según las circunstancias, o la cesación del arrendamiento, o una baja proporcional al tiempo que duren las reparaciones. Si el locador no conviniere en la cesación del pago del precio, o en la baja de él, podrá el locatario devolver la cosa, quedando disuelto el contrato.

Art. 1.520. El locatario tendrá los mismos derechos del artículo anterior, cuando el locador fuese obligado a tolerar trabajo del propietario vecino, en las paredes divisorias, o hacer éstas de nuevo, inutilizando por algún tiempo parte de la cosa arrendada.

Art. 1.521. Si durante el contrato la cosa arrendada fuere destruida en su totalidad por caso fortuito, el contrato queda rescindido. Si lo fuere sólo en parte, puede el locatario pedir la disminución del precio, o la rescisión del contrato, según fuese la importancia de la parte destruida. Si la cosa estuviere solamente deteriorada, el contrato subsistirá, pero el locador está obligado a reparar el deterioro, hasta poner la cosa en buen estado.

Art. 1.522. Si por un caso fortuito o de fuerza mayor, el locatario es obligado a no usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio, por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Pero si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continuarán como antes.

Art. 1.523. El locador no puede cambiar la forma de la cosa arrendada, aunque los cambios que hiciere no causaren perjuicio alguno al locatario; pero puede hacerlos en los accesorios de ella, con tal que no cause perjuicio al locatario.

Art. 1.524. Si el locador quisiere hacer en la cosa arrendada, innovaciones u obras que no sean reparaciones, o si las hubiese hecho contra la voluntad del locatario, puede éste oponerse a que las haga, o demandar la demolición de ellas, o restituir la cosa y pedir indemnización de pérdidas e intereses.

Art. 1.525. El locador responde de los vicios o defectos graves de la cosa arrendada que impidieran el uso de ella, aunque él no los hubiese conocido, o hubiesen sobrevenido en el curso de la locación, y el locatario puede pedir la disminución del precio, o la rescisión del contrato, salvo si hubiese conocido los vicios o defectos de la cosa.

Art. 1.526. El locador responde igualmente de los impedimentos que se opongan al locatario para el uso o goce de la cosa arrendada, aunque sean por fuerza mayor, o por acciones de terceros, en los límites de sus derechos.

Art. 1.527. El locador está obligado a defender, y en su caso a indemnizar al locatario, cuando éste sea demandado por terceros que reclamen, sobre la cosa arrendada, derechos de propiedad o de servidumbre o de uso o goce de la cosa.

Art. 1.528. El locador no está obligado a garantir al locatario de las vías de hecho de terceros, que no pretendan la propiedad, servidumbre, uso o goce de la cosa. El locatario no tiene acción sino contra los autores de los hechos, y aunque éstos fuesen insolventes, no tendrá acción contra el locador.

Art. 1.529. Si las vías de hecho de terceros tomasen el carácter de fuerza mayor, como devastaciones de la guerra, bandos armados, etcétera, entonces regirá lo dispuesto en el artículo 1517.

Art. 1.530. El locatario está obligado a poner en conocimiento del locador, en el más breve tiempo posible, toda usurpación, o novedad dañosa a su derecho, como toda acción que se dirija sobre la propiedad, uso o goce de la cosa, bajo la pena de responder de los daños y perjuicios, y de ser privado de toda garantía por parte del locador.

Art. 1.531. Si el locador fuese vencido en juicio sobre una parte de la cosa arrendada, puede el locatario reclamar una disminución del precio, o la rescisión del contrato, si la parte de que se le priva fuese una parte principal de la cosa, o del objeto del arrendamiento, y los daños y perjuicios que le sobreviniesen.

Art. 1.532. El derecho del locatario para pedir pérdidas e intereses, en el caso del artículo anterior, no tiene lugar, si al hacer el contrato hubiese conocido el peligro de la evicción.

Art. 1.533. No habiendo prohibición en el contrato, el locatario, sin necesidad de autorización especial del locador, puede hacer en la cosa arrendada, con tal que no altere su forma o que no haya sido citado para la restitución de la cosa, las mejoras que tuviere a bien para su utilidad o comodidad. Después de hecho el contrato, el locador no puede prohibir al locatario que haga mejoras.

Art. 1.534. En las casas y predios urbanos, y en los edificios de los predios rústicos, no podrá el inquilino hacer obras que perjudiquen la solidez del edificio, o causen algún inconveniente, como el rompimiento de paredes maestras para abrir puertas o ventanas. Puede, sin embargo, quitar o mudar divisiones internas, abrir en esas divisiones puertas o ventanas, o hacer obras análogas, con tal que desocupada la casa, la restituya en el estado en que se obligó a restituirla o en que la recibió, si así lo exigiese el locador.

Art. 1.535. Si la locación fuese de terrenos en las ciudades o pueblos de campaña, entiéndese que ha sido hecha con autorización al locatario de poder edificar en ellos, siendo de cuenta del locador las mejoras necesarias o útiles.

Art. 1.536. Si la locación ha sido de terrenos incultos, entiéndese también que ha sido hecha con autorización al locatario de poder hacer en ellos cualquier trabajo de cultivo, o cualesquiera mejoras rústicas.

Art. 1.537. El locatario no puede hacer mejoras que alteren la forma de la cosa, si no fue expresamente autorizado por el contrato para hacerlas, o si el locador no lo hubiese autorizado posteriormente.

Art. 1.538. Habiendo en el contrato prohibición general de hacer mejoras, o prohibición de hacer mejoras determinadas, el locatario no puede en el primer caso hacer mejoras algunas, y en el segundo, no podrá hacer las mejoras prohibidas, si el locador no lo hubiera autorizado posteriormente.

Art. 1.539. Sólo es a cargo del locador pagar las mejoras y gastos hechos por el locatario:

1° Si en el contrato o posteriormente, lo autorizó para hacerlas y se obligó a pagarlas, obligándose o no el locatario a hacerlas;

2° Si lo autorizó para hacerlas, y después de hechas se obligó a pagarlas;

3° Si fuesen reparaciones o gastos a su cargo, que el locatario hiciese en caso de urgencia;

4° Si fuesen necesarias o útiles y sin culpa del locatario se resolviese el contrato, aunque no se hubiese obligado a pagarlas, ni dado autorización para hacerlas;

5° Si fuesen mejoras voluntarias, si por su culpa se resolviese la locación;

6° Si la locación fuese por tiempo indeterminado, si lo autorizó para hacerlas y exigió la restitución de la cosa, no habiendo el locatario disfrutado de ellas.

Art. 1.540. No basta para que el locador deba pagar las mejoras o gastos hechos por el locatario, el haberle autorizado para hacerlos, si a más de esto no constase expresamente que se obligó a pagarlos, salvo los casos del artículo anterior, números 4°, 5° y 6°.

Esta disposición comprende el premio pagado por el locatario como seguro de la cosa arrendada, si no constase expresamente que se obligó a asegurarla por cuenta del locador.

Art. 1.541. Si en el contrato o posteriormente, el locador hubiere autorizado al locatario para hacer mejoras, sin otra declaración, entiéndese que tal autorización se refiere únicamente a las mejoras que el locatario tiene derecho a hacer sin depender de autorización especial.

Art. 1.542. Autorizándose mejoras que el locatario no tiene derecho para hacer sin autorización expresa, debe designarse expresamente cuales sean. Autorizándose mejoras que el locador se obliga a pagar, debe designarse el máximum que el locatario puede gastar, y los alquileres o rentas que deban aplicarse a ese objeto.

No observándose las disposiciones anteriores, la autorización se reputará no escrita, si fue estipulada en el contrato, y será nula si fue estipulada por separado.

Art. 1.543. Las autorizaciones para hacer mejoras, con obligación de pagarlas el locador, y con obligación de hacerlas el locatario, o sin ella, no pueden ser probadas sino por escrito.

Art. 1.544. Las reparaciones o gastos a cargo del locador, se reputarán hechas por el locatario en caso de urgencia, cuando, sin daño de la cosa arrendada, no podían ser demoradas, y le era imposible al locatario avisar al locador para que las hiciera o lo autorizase para hacerlas. También se reputan gastos de esta clase los que el locatario hubiese hecho, como pago de impuestos a que la cosa arrendada estaba sujeta.

Art. 1.545. Todas las mejoras hechas en el caso de urgencia, y todas las de los casos del artículo 1539, número 5° y 6°, deberán ser pagadas por el locador, no obstante que en el contrato se hubiese estipulado que las mejoras cediesen a beneficio de la cosa arrendada, o de no poder el locatario exigir por ellas indemnización alguna.

Art. 1.546. En los casos del artículo 1539, número 1°, 2° y 3°, si la locación hubiese de continuar, el valor de las mejoras y gastos, se compensará hasta la concurrente cantidad con los alquileres o rentas ya vencidos, o que el locatario debiese, y sucesivamente con los alquileres o rentas que se fueren venciendo, sin perjuicio del derecho del locatario para pedir el pago inmediato.

Art. 1.547. En los mismos casos del art. 1539, números 1°, 2° y 3°, si la locación no hubiese de continuar, y también en los casos del mismo artículo, números 4°, 5° y 6°, compete al locatario el derecho de retener la cosa arrendada, hasta que sea pagado del valor de las mejoras y gastos.

Art. 1.548. En los casos del artículo 1539, números 1°, 2° y 3°, las mejoras, existan o no, serán pagadas por lo que hubieren costado, y no probándose el costo, serán pagadas por arbitramiento judicial.

El pago en los casos del artículo 1539, número 1°, no excederá el máximum designado en el contrato, aunque el locatario pruebe haber gastado más, o el costo de las mejoras se arbitre en mayor suma.

Art. 1.549. En los casos del artículo 1539, números 4°, 5° y 6°, serán pagadas solamente las mejoras que existiesen por el precio de su avaluación, sea cual fuere el valor de su costo.

Art. 1.550. Resolviéndose la locación sin culpa del locador, no incumbe a éste pagar:

1° Las mejoras del artículo 1539, número 4°, si estipuló que las mejoras habían de ceder a beneficio de la cosa arrendada, o de no poder el locatario exigir indemnizaciones por ellas;

2° Las mejoras que el locatario hizo, por haberse obligado a hacerlas, aunque no conste haber para ello recibido alguna cantidad u obtenido una baja en el precio de la locación;

3° Las mejoras voluntarias que no se obligó a pagar, aunque autorizase el locatario para hacerlas.

Art. 1.551. Resolviéndose la locación por culpa del locador, incumbe a éste pagar todas las mejoras y gastos, con excepción únicamente de las que el locatario hubiese hecho, sin tener derecho para hacerlas.

Art. 1.552. Resolviéndose la locación por culpa del locatario, no incumbe al locador pagar sino las mejoras y gastos a cuyo pago se obligó, y las hechas por el locatario en caso de urgencia.

Art. 1.553. El locador está obligado a pagar las cargas y contribuciones que graviten sobre la cosa arrendada.

CAPITULO V

De las obligaciones del locatario

Art. 1.554. El locatario está obligado a limitarse al uso o goce estipulado, de la cosa arrendada, y en falta de convenio, al que la cosa ha servido antes o al que regularmente sirven cosas semejantes.

Art. 1.555. El locatario no se limitará al uso o goce estipulado, usando de la cosa arrendada para diverso destino del convenido, aunque la mudanza del destino no traiga perjuicio alguno al locador.

Art. 1.556. El locatario está obligado también a pagar el precio al locador o a quien pertenezca la cosa en los plazos convenidos, y a falta de convención, según los usos del lugar, a conservar la cosa en buen estado, y a restituir la misma cosa al locador o a quien perteneciese acabada la locación.

Art. 1.557. En los arrendamientos de predios rústicos no podrá exigir el locatario remisión total o parcial de las rentas, alegando casos fortuitos ordinarios o extraordinarios, que destruyan o deterioren las cosechas.

Art. 1.558. El locador para seguridad del pago del precio, puede retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada y todos los objetos con que se halle amueblada, guarnecida o provista, y que pertenezcan al locatario. Se juzgará que le pertenecen los que existen en el predio arrendado, si no se probare lo contrario.

Art. 1.559. Si el locatario emplea la cosa arrendada en otro uso que al que esté destinada por su naturaleza o por el contrato, o si por un goce abusivo causa perjuicio al locador, éste puede demandar las pérdidas e intereses, y según las circunstancias la supresión de las causas del perjuicio, o la rescisión del arrendamiento.

Art. 1.560. Será un goce abusivo en los predios rústicos, arrancar árboles, hacer cortes de montes, salvo si lo hiciera para sacar madera necesaria para los trabajos del cultivo de la tierra, o mejora del predio, o a fin de proveerse de leña o carbón para el gasto de su casa.

Art. 1.561. Debe conservar la cosa en buen estado y responder de todo daño o deterioro que se causare por su culpa o por el hecho de las personas de su familia que habiten con él, de sus domésticos, trabajadores, huéspedes o subarrendatarios.

Art. 1.562. El locatario no conservará la cosa arrendada en buen estado:

1° Deteriorándose ella por su culpa o la de las personas designadas en el artículo anterior, o abandonándola sin dejar persona que la conserve en buen estado, aunque lo haga por motivos necesidad personal, mas no si lo hiciese por motivos derivados de la misma cosa o del lugar en que ella se encuentra;

2° Haciendo obras nocivas a la cosa arrendada o que muden su destino, o haciendo, sin autorización, mejoras que alteren su forma, o que fuesen prohibidas en el contrato;

3° Dejando de hacer las mejoras a que se obligó.

Art. 1.563. Deteriorándose la cosa arrendada por culpa del locatario o de las personas designadas en el artículo 1561, puede el locador exigir que haga las reparaciones necesarias o disolver el contrato.

Art. 1.564. Abandonando el locatario la cosa arrendada sin dejar persona que haga sus veces, el locador tendrá derecho para tomar cuenta del estado de ella, requiriendo las correspondientes diligencias judiciales que fueren necesarias, quedando desde entonces disuelto el contrato.

Art. 1.565. Haciendo el locatario sin autorización del locador, mejoras que alteren la forma de la cosa arrendada, o fueren prohibidas en el contrato, el locador podrá impedirlas; y si ya estuvieren acabadas, podrá demandar su demolición, o exigir al fin de la locación, que el locatario restituya la cosa en el estado en que la recibió.

Art. 1.566. Haciendo el locatario obras nocivas a la cosa arrendada, o que muden su destino, puede el locador ejercer los mismos derechos del artículo anterior o demandar la resolución del contrato.

Art. 1.567. Dejando el locatario de hacer las mejoras prometidas, sin haber por ello recibido cantidad alguna del locador u otra ventaja, éste podrá demandar que las haga en un plazo designado, con conminación de resolver el contrato; y si hubiere recibido alguna cantidad para hacerlas, conminándolo a volver la suma recibida con los intereses, o el pago del alquiler disminuido.

Art. 1.568. No habrá culpa por parte del locatario si la pérdida total o parcial de la cosa arrendada, o su deterioro, o la imposibilidad de su destino, fue motivada por caso fortuito o fuerza mayor.

Art. 1.569. Tampoco habrá culpa por parte del locatario por la pérdida o deterioro de la cosa arrendada, si fue motivada por su propia calidad, vicio, o defecto, o cuando fue destinada a extinguirse progresivamente por la extracción de sus productos.

Art. 1.570. No siendo notorio el accidente de fuerza mayor que motivó la pérdida o deterioro de la cosa arrendada, la prueba del caso fortuito incumbe al locatario. A falta de prueba, la pérdida o deterioro le es imputable.

Art. 1.571. Siendo notorio el accidente de fuerza mayor, o probado este accidente, la prueba de que hubo culpa, por parte del locatario, sus agentes, dependientes, cesionarios, subarrendatarios, comodatarios o huéspedes, corresponde al locador.

Art. 1.572. Lo dispuesto en los artículos anteriores, es aplicable al caso de incendiarse la cosa arrendada. El incendio será reputado caso fortuito, hasta que el locador o el que fuere perjudicado, pruebe haber habido culpa por parte de las personas designadas en el artículo anterior.

Art. 1.573. El locatario debe hacer las reparaciones de aquellos deterioros menores, que regularmente son causados por las personas que habitan el edificio.

Art. 1.574. Aunque en el contrato esté expresado el tiempo en que el locatario deba hacer los pagos, o cuando la costumbre lo determinase por la clase de la cosa arrendada, él puede oponer a terceros que estén obligados a respetar la locación, los recibos de alquileres o rentas que tenga pagados adelantados, salvo el derecho del perjudicado, si tal pago no fue de buena fe.

Art. 1.575. Presúmese que el pago adelantado no fue de buena fe, aunque alegue el locatario la cláusula de su contrato, por la cual se obligaba a hacerlo:

1° Cuando los pagos fuesen hechos por arrendamientos de mayor tiempo que el que el arrendador podía contratar;

2° Si el locatario, no obstante la prohibición del contrato de no poder subarrendar, hubiese subarrendado la cosa, y recibido pagos adelantados;

3° En relación a los acreedores del locador, si hizo pagos adelantados después de publicada su falencia;

4° En relación a los acreedores hipotecarios del locador, o rematadores y adjudicatarios del inmueble arrendado, si fuesen hechos sin estar obligados por el contrato;

5° En relación a los acreedores quirografarios del locador; si hizo los pagos después de estar embargadas las rentas o alquileres;

6° Cuando no siendo obligado por el contrato, y sabiendo la insolvencia del locador, le hizo pagos anticipados;

7° En relación a los adquirentes de la cosa arrendada por enajenaciones voluntarias del locador, y a los cesionarios de la locación o de los alquileres o rentas, por cesiones voluntarias del locador, probándose que el locatario lo hizo sabiendo o teniendo razón de saber la enajenación o la cesión.

Art. 1.576. Los acreedores del locatario insolvente, o los administradores de la masa fallida del locatario, no tendrán derecho, a pretexto de fraude, para anular los pagos anticipados de alquileres o rentas. Sólo pueden exigir la restitución de esos pagos en el caso de rescindirse el contrato.

Art. 1.577. Si la locación fue por tiempo indeterminado, y se intimare el desalojo al locatario, podrá éste pedir indemnizaciones de las mejoras que fue autorizado a hacer, y que aun no había disfrutado.

Art. 1.578. Si la cosa arrendada fuese inmueble, compete al locador, aunque la locación esté afianzada, acción ejecutiva para el cobro de los alquileres o rentas, requiriendo mandamiento de embargo sobre los bienes sujetos al privilegio concedido por este código al crédito del locador.

Art. 1.579. No pagando el locatario dos períodos consecutivos de alquileres o renta, el locador podrá demandar la resolución del contrato, con indemnización de pérdidas e intereses.

Art. 1.580. El locatario no será condenado a pagar alquileres o rentas, si tuviese que compensar mejoras o gastos, aunque el valor cierto de ellos dependa de la liquidación.

Art. 1.581. La acción ejecutiva del locatario por cobro de alquileres o rentas, como por cualquier otra deuda derivada de la locación, compete igualmente a sus herederos, sucesores, o representantes, contra el subarrendatario, sus herederos, sucesores, o representantes, sin dependencia de autorización del locador.

Art. 1.582. Las fianzas o cauciones de la locación o sublocación, obligan a los que las prestaron, no sólo al pago de los alquileres o rentas, sino a todas las demás obligaciones del contrato, si no se hubiese expresamente limitado al pago de los alquileres o rentas.

Art. 1.582 bis. La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado.

Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez concluido éste.

Será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original

(Artículo incorporado por art. 1° de la Ley N° 25.628 B.O. 23/8/2002.)