Su evolución y la Ley 2340 CABA

Corretaje inmobiliario – su evolución y la Ley 2340

La figura del corredor aparece en la historia desde vieja data.  Se menciona a los corredores en el Código de Hammurabi  (creado en el año 1760 a. C., constituyendo uno de los conjuntos de leyes más antiguos que se han encontrado y uno de los ejemplares mejor conservados de este tipo de documento creados en la antigua Mesopotamia). También se alude a los corredores en Grecia, como conciliadores autorizados por el Estado.

En Roma comienzan denominándose proxenetae y luego a través de Justiniano como mediatores. Eran personas privadas, libres para el ejercicio de este oficio; siendo definido el corretaje por una ley del Digesto: el monumento jurídico más grande de todos los tiempos y la base de las modernas legislaciones, sobre todo en el orden civil. (1)

Aquí, inicialmente, el corretaje se desarrollaba entre dos plazas diferentes. El mediador era quien conocía, quien informaba sobre determinada plaza, para que el originario de un país contrate en otro.

Ya en la Edad Media, época en la cual se define el Derecho Mercantil como una ciencia jurídica autónoma, donde los comerciantes se asocian para cada arte y se conciben las universidades y las corporaciones, los corredores pasan también a ser una corporación. Las corporaciones eran administradas por uno o más Cónsules, asistidos por un consejo de ancianos de reconocida trayectoria en el comercio. Se crearon normas jurídicas que fueron alimentadas por la costumbre, como por ejemplo el sistema de registración, fe de certificaciones, características de imparcialidad, prohibiciones, etcétera.

En Italia, adquieren el carácter de oficial público, para luego convertirse en funcionarios públicos que monopolizaban la actividad de corretaje.

En Francia se los denomina courtiers o courretieres, reglamentándose la actividad y otorgándoles carácter de oficiales públicos. Al decir de Ripert, la denominación courtiers, o courretiers, tendría su origen en la palabra “curare” (poner cuidado) o cursitare (correr al costado de otro).

Sin mediar grandes diferencias, Holanda, Inglaterra y otros países mantuvieron desde los orígenes el sistema de corretaje libre, Alemania pasó de un sistema de corretaje oficial a un sistema de corretaje libre.

Ya desde la antigüedad a los corredores se los ubicaba como personas privadas libres para el ejercicio de su oficio, aunque luego paulatinamente fueron adquiriendo el carácter de oficiales o funcionarios públicos, evolucionando a posteriori en un sistema de corretaje libre.

En España esta actividad se reguló en las Partidas (2), distinguiendo a los corredores de negociaciones públicas y privadas. Pero son las Ordenanzas de Bilbao las que definen el perfil de los corredores y regulan su actividad (3).

Resulta de interesante lectura el “Diccionario Razonado de legislación y Jurisprudencia” redactado por Don Joaquín Escriche, magistrado honorario de la Audiencia de Madrid, con las adiciones del Derecho Americano efectuadas por Don Juan B. Guim, doctor en ambos derechos y abogado de los tribunales del reino de España, del año 1904, que en relación al corredor lo define como: “un agente ausiliar de comercio que tiene por oficio mediar entre los comerciantes para facilitarles los contratos y negociaciones mercantiles.  Estos agentes se tienen por muy útiles  y aun indispensables en el comercio, porque recibiendo igualmente las demandas y las ofertas, y conociendo las casas donde podrán encontrar lo que uno busca ó donde se quiere adquirir lo que otro trata de enajenar, vienen á ser un centro común y un medio de comunicación …” Agregando que “Mas para que una institución tan ventajosa no se convierta en perjudicial por los abusos y maniobras que á su sombra pudieran hacerse, se han tomado por la ley diferentes precauciones, que consisten en concentrar el oficio de corredor en un corto número de sugetos elegidos, en exigir de ellos ciertas condiciones o requisitos, y en sujetarlos á ciertas reglas en el ejercicio de su profesión”.   (sic – la ortografía es la original).

El Código de Comercio de la época, contenía normas sancionadas a principios del siglo XIX tales como: “Los comerciantes que acepten en sus contratos la intervención de persona intrusa en el oficio de corredor, pagarán una multa equivalente al cinco por ciento del valor de lo contratado; y el que se introdujo á ejercer la correduría ilegítimamente será multado en el diez por ciento de dicho valor; de cuya pena responderán mancomunadamente los interesados en el negocio, siempre que el intruso carezca de bienes suficientes sobre que hacer efectiva la multa. Cuando el valor de lo contratado no sea fijo, se graduará, previo un juicio instructivo, por el tribunal que conozca de la causa” (art. 67). “En el caso de reincidencia se agravará la pena impuesta en el artículo anterior á los corredores intrusos  con un año de destierro del pueblo donde delinquieron, y en el de segunda  reincidencia se les desterrará por diez años de la provincia, además de pagar la multa que va determinada” (art.  68). “los síndicos y adjuntos de los colegios de corredores no permitirán que entren en las bolsas de comercio las personas que por notoriedad ejercen funciones de corredor sin autorización legítima …” (art. 69). “En cada plaza habrá un número fijo de corredores proporcionado á su población, tráfico y giro, que se determinará por reglamentos particulares” (art. 70). “Los corredores serán todos de nombramiento real, que recaerá en las personas que

acrediten idoneidad competente según las leyes de este código. Los intendentes (ahora los jefes políticos), con audiencia del tribunal de comercio del territorio á que corresponda la vacante, y de la junta de gobierno del colegio de corredores, formarán una terna para cada correduría que haya de proveerse, instruyendo el espediente con los documentos que acrediten la idoneidad de los propuestos, y elevándomelo original con su misma propuesta para que lo provea en quien sea de mi soberano agrado” (art. 71). También este código contiene normas sobre los requisitos atinentes a edad (25 años), domicilio, inhabilidades, incompatibilidades, examen de idoneidad ante la “junta del colegio de corredores a la que corresponda su oficio”, juramento previo a ejercer el cargo, fianza, obligaciones atinentes a asegurarse de la identidad y capacidad de las

personas, exactitud y claridad al proponer los negocios, secreto, prohibición de delegación de funciones, asistencia a la entrega de los bienes, asiento formal de todas las operaciones en las que intervenga, prohibición de adquirir para sí las cosas confiadas para el corretaje, fijación de honorarios, funciones de los colegios de corredores, etc.

Nuestro país tuvo su base en todo este esquema, derivado del sistema de las Partidas y las Ordenanzas de Bilbao, y hubo etapas donde el corretaje libre fue prohibido; pero la evolución continuó y se fue perfeccionando el corretaje libre, regulado por las normas del Código de Comercio.

El primer Código de Comercio, fue promulgado por la provincia de Buenos Aires el 8 de octubre de 1859. El 10 de septiembre de 1862 el Congreso Argentino declaró al mismo “Código Nacional”. Treinta años después de puesto en vigencia dicho código, fue cuando el Honorable Congreso sancionó, el 5 de octubre de 1889, el código con las enmiendas que reclamaba el progreso de nuestra legislación, quedando en vigor desde el 1º de mayo de 1890.

Este código trata en su Libro I, Título IV “De los agentes auxiliares de comercio” a las figuras de los corredores; rematadores y martilleros; barranqueros y administradores de casas de depósito; factores o encarados y dependientes de todo comercio; acarreadores, porteadores o empresarios de transporte (art. 87).

Los artículos 88 al 112 se ocupan de legislar sobre los corredores; y los artículos 113 al 122 hacen lo propio respecto de rematadores o martilleros (Capítulos I y II respectivamente). El artículo 88 sólo exigía para ser corredor poseer un año de domicilio y veintidós de edad, prohibiendo ser corredores a quienes no podían ser comerciantes; las mujeres; y a los que habiendo sido corredores hubiesen sido destituidos del cargo. Obligando el art. 89 a matricularse el postulante en el Tribunal de Comercio de su domicilio.

Toda esta normativa fue luego reemplazada por leyes especiales que se incorporaron al Código, como el trascendental Decreto ley 20.266/73 relativo

originariamente únicamente a la actividad de los martilleros. Y posteriormente,  se llega a la etapa de la máxima evolución, donde el corretaje y la tarea de los rematadores se convierten en actividades que exclusiva y excluyentemente deben realizar sólo quienes detenten título profesional universitario habilitante.

Se ha avanzado de un sistema libre, donde se exigían para el ejercicio requisitos mínimos (edad y domicilio) a un denominado sistema mixto, donde si bien prima el sistema de libertad, las condiciones de ejercicio son limitantes. Donde cualquier persona no puede ejercer el corretaje, sino que debe poseer el título profesional universitario habilitante, lo que enfatiza la cada vez mayor jerarquización de esta actividad.

En cuanto al concepto, puede definirse al corredor como un intermediario entre la oferta y la demanda. Es decir, quien pone en relación a dos o más partes para la conclusión de negocios sin estar ligado a ninguna de ellas por relaciones de colaboración, subordinación o representación. Es decir que el corredor presta un servicio, y un ejemplo de esta actividad es el llamado corretaje inmobiliario.

Las profesiones del corredor y la del martillero o rematador,  en cuanto a

sus incumbencias profesionales, siempre fueron bien diferenciadas, a pesar de que vulgarmente se suelen confundir ambos conceptos.

El Profesor Dr. Jorge Mosset Iturraspe ha manifestado: “…Ven ustedes que personas, obligaciones, contratos, derechos reales, derecho registral, derecho sucesorio, derecho de familia; conforman un abanico enorme que el corredor debe manejar y el martillero puede ignorar.  Al martillero se le dice “señor, saque a remate o subasta, privada o pública este bien”. Esa es otra actividad, tendrá que saber ciertas cosas, tendrán que aconsejar, claro que sí, tendrá que hablar de cuánto puede ser la base, de que interesados puede haber…”

La Ley 25.028, reformatoria del  Decreto Ley 20266/73,  que entra en vigencia en el mes de febrero del año 2.000, incorpora al decreto los artículos 31 al 38, y deroga el Capítulo I “De los corredores” del Libro I, Título IV del Código de Comercio, implementando para ambas profesiones (corredor y martillero) el título universitario como condición habilitante.

En el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, ya en el año 1.998, existe un proyecto en la legislatura sobre “El ejercicio del Corretaje Inmobiliario”, presentado por la Diputada Adriana Zaccardi. Primer proyecto de ley donde se tipifica la figura del “Corredor Inmobiliario” con sus derechos, obligaciones e incumbencias.

En el año 2.004 se presenta un proyecto de ley de creación del Colegio de Corredores Inmobiliarios, por la Cámara Inmobiliaria Argentina, impulsado por el Diputado Jorge Enríquez, el que fue aprobado por la Legislatura y sancionado con fecha 23 de noviembre de 2006 como Ley 2175; vetada luego por el Poder Ejecutivo el 28 de diciembre de 2006 mediante Decreto N° 2334 (BOCABA 5/01/2007). Esta ley constituye el antecedente inmediato de la actual Ley 2340 – Ley del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios, publicada en el boletín oficial el 25 de junio del año 2007.

Luego, el 3 de Diciembre de 2007 se sanciona el Decreto Nº 1784 donde se designa a los integrantes de la Comisión Normalizadora, propuestos por la Cámara Inmobiliaria Argentina,  la Cámara Argentina de la Propiedad horizontal y Actividades Inmobiliarias, la Asociación de Balanceadores y Corredores Inmobiliarios y la Corporación de Rematadores y Corredores Inmobiliarios, para encargarse de la organización inicial del colegio (art. 53 ley 2340).

Nace con la Ley 2340, en este ámbito, la colegiación obligatoria para los corredores inmobiliarios; dejando de ser la ciudad de Buenos Aires “tierra de nadie” donde merced al tentador  mercado inmobiliario muchos aventuraban la actividad.

Este colegio público gobierna ahora el ejercicio profesional y la ética, protegiendo a quienes ejercen correctamente su actividad, frente a quienes no lo hacen ni correcta ni legalmente. Y por encima de todo, protegiendo a la sociedad toda.

Quien desee comprar o alquilar debe poseer la tranquilidad de que realizará una operación segura, con quien lo sabrá orientar, que sabrá tasar con criterios adecuados, y que está sometido a reglas de conducta que fija el ente que controla el

ejercicio de su profesión y exige su matriculación. Sin dejar de mencionar también que un alto porcentaje del PBI del país corresponde a la actividad inmobiliaria, lo que también hace de la colegiación una realización de vital importancia para el Estado.

Desde este joven Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA) es mucho lo que se ha hecho en este corto tiempo de vida. Pero es mucho más lo que viene por delante, poseyendo como meta  alcanzar múltiples objetivos. Defendiendo, previniendo, asesorando, controlando, sancionando, y por encima de todo: sirviendo a la Sociedad y a sus matriculados.

(1) El Digesto era el nombre que se daba a los tratados muy extensos sobre el Derecho, proviene de digerere (distribuir ordenadamente), o Pandectas (de dos voces griegas que significan contener todo). Es una compilación o colección de las decisiones más notables de los jurisconsultos romanos clásicos, encomendada por el emperador Justiniano a una comisión de dieciséis jurisconsultos, presidido por Triboniano, su cuestor palatino. Fue redactado luego de examinar más de 1600 libros en un plazo de 3 años. Justiniano dio fuerza de ley al Digesto para todo el Imperio.  La obra consta de 50 libros, distribuidos en títulos, estos en fragmentos y los fragmentos en parágrafos. Por evidencia del contenido, suelen distribuirse así los distintos libros del Pandectas: I. Parte General,    II. Derechos Reales, III. Obligaciones, IV. Derechos Personales, V. Derecho Sucesorio, VI. Derecho Procesal, VII. Obligaciones Especiales, VIII. Derecho Penal, y IX. Derecho Público. Los antiguos citaban los fragmentos del Digesto empezando, ilógicamente, de menor a mayor, es decir desde la ley, pasando por el parágrafo, al título. En la actualidad se procede en el orden en que se va situando algo, se comienza por el Libro, para seguir por el título, parágrafo y ley.

(2) Las Siete Partidas (o simplemente Partidas) es un cuerpo normativo redactado en Castilla, durante el reinado de Alfonso X (12521284), con el objetivo de conseguir una cierta uniformidad jurídica del Reino. Su nombre original era Libro de las Leyes, y hacia el siglo XIV recibió su actual denominación, por las secciones en que se encuentra dividida. Esta obra se considera el legado más importante de España a la historia del derecho, al ser el cuerpo jurídico de más amplia y larga vigencia en Iberoamérica (hasta el siglo XIX). Incluso se le ha calificado de “enciclopedia humanista”, pues trata temas filosóficos, morales y teológicos (de vertiente greco-latina), aunque el propio texto confirma el carácter legislativo de la obra, al señalar en el prólogo que se dictó en vista de la confusión y abundancia normativa y solamente para que por ellas se juzgara.

(3) Las Ordenanzas de Bilbao de 1737 constituyen el primer cuerpo de Derecho Mercantil español que abraza el comercio terrestre y el marítimo; se propusieron evitar, en lo posible, dudas, diferencias y pleitos; están redactadas con claridad y acierto, y algunas de sus disposiciones pueden considerarse como las primeras que de su clase se dictaron en España, como sucede tratándose de contabilidad mercantil y compañías comerciales. Alcanzaron tal autoridad que, como escribe Pardessus, “tuvieron, desde que se publicaron, una especie de prioridad y universalidad”, rigiendo por costumbre como ley general de la monarquía.

RODOLFO MARTIN BARBIERI