El Contrato de Corretaje

TEMARIO

El contrato de corretaje.

Las autorizaciones de venta y alquiler.

Las reservas de venta y alquiler.

Modelos Prácticos asesorados

EL CONTRATO DE CORRETAJE:

a) Lo primero a considerar es que existen en esta cuestión dos contratos. El que celebra el corredor con su comitente; y el que celebran las partes.

Desde el punto de vista del negocio principal, el contrato de corretaje será accesorio. A su vez es consensual, no formal, oneroso y bilateral.

Desde el punto de vista de la finalidad del corredor, el contrato de corretaje es autónomo del contrato que celebren las partes; solo puede ser celebrado por un corredor matriculado; está necesariamente vinculado a un contrato diferente; y no existe en dicho contrato una relación de subordinación, dependencia, colaboración, representación o mandato.

La jurisprudencia ha definido el contrato de corretaje, como acuerdo entre el corredor y el comitente, por el cual el primero se obliga mediante retribución; a buscar a la persona o cosa necesaria para llegar a la conclusión de un negocio proyectado por el comitente.

Entonces ¿Qué hace el corredor? Despliega una actividad o comportamiento mediante un conjunto de actos tendiente a buscar y acercar a las personas interesadas en la conclusión del contrato proyectado por el comitente, a cambio de una contraprestación en dinero (comisión u honorario).

Localiza a la persona o a la cosa, transmite una propuesta y si es aceptada pone en contacto a las partes, quienes perfeccionan el contrato directa y personalmente.

b) Aquí pasamos a la segunda fase del contrato. Su misión fue exitosa, si las partes contactadas aceptan y realizan el negocio propuesto,  entonces nace el derecho de cobrar comisión. Pero en tal supuesto,  si no se realiza el negocio por cuestiones relativas a una de las partes, también tiene derecho a cobrar honorarios.

El segundo párrafo del inciso a) del art. 37 de la Ley 25.028 establece:

“La remuneración se debe aunque la operación no se realice por culpa de una de las partes, o cuando iniciada la negociación por el corredor, el comitente encargare la conclusión a otra persona o la concluyere por sí mismo.”

Porque si lo que fracasa es la otra operación  (compraventa, locación, etc.) el corretaje no fracasó, fue exitoso aunque se resuelva el contrato principal y  alcanzó el cometido para el cual estaba destinado.

En esta segunda etapa, cuando ya se haya celebrado el contrato principal entre las partes, podemos decir que se agota el contrato de corretaje. Cumplió la tarea encomendada, no quedan obligaciones principales pendientes, únicamente las accesorias que marcan las leyes que regulan su ejercicio profesional.

El art. 34 de la citada ley 25.028 (inc. a), establece expresamente que el corredor pone “…en relación a dos o más partes para la conclusión de negocios sin estar ligado a ninguna de ellas por relaciones de colaboración, subordinación o representación…” Y una vez celebrado el contrato, “… una de las partes podrá encomendarle que la represente en los actos de ejecución del contrato mediado…” (art. 34 inc. a).

Debe entenderse correctamente en que momento puede el corredor actuar como mandatario. Así, en una compraventa luego de celebrado el boleto podrá actuar por mandato y en la escrituración vender o comprar el inmueble al cocontratante, entregar la posesión o pagar el saldo de precio respectivamente. Podrá administrar el bien locado; etc.

El derogado art. 105 del Código de Comercio, en su inciso 2º establecía:

“Es prohibido a los corredores: … 2. Encargarse de hacer cobranzas y pagos por cuenta ajena, so pena de perdimiento de oficio; …”

Este artículo fue derogado por la ley 25.028, que cobró vigencia en febrero de 2.000. Pero antes de esta fecha, hubo un gran número de corredores “que no se enteraron” que no podían cobrar o pagar el saldo de precio ni administrar las cobranzas de los alquileres pertenecientes a los contratos en curso que hubiesen sido celebrados con o sin su intervención.

Deben entenderse los términos celebración y perfeccionamiento del contrato como análogos y de uso indistinto en la doctrina, jurisprudencia y normativa nacional o local. Ya que aluden a esta segunda etapa, donde las partes suscriben el contrato.

Esta expresión no debe confundirse con el alcance que le da el Código Civil a la compraventa de inmuebles. Ya que desde este punto de vista, existe al boleto “celebración” del contrato, pero la compraventa solo estará “perfeccionada” con el otorgamiento de la respectiva escritura pública (art. 1184 inc. 1).

La actividad que despliega el corredor constituye actos mercantiles o de comercio. Que la ley 25.028 haya derogado las normas relativas al corretaje del Libro I, Título IV, Capítulo I “De los Corredores” del Código de Comercio no cambia las cosas.

La compraventa de un inmueble o su locación pueden considerarse actos civiles, si una u otra parte están celebrando el contrato sin ánimo de lucrar, es decir sin una segunda finalidad distinta de adquirir la tenencia, posesión  y dominio de la cosa.

Pero para el corredor, existe un fin de lucro en su actividad que la vuelve de índole comercial, aunque el hecho sea aislado.

Su actividad está encuadrada en las disposiciones del Código de Comercio (art. 8º, inc. 3).  Y precisamente cabe destacar que existen figuras en el citado Código denominadas mandato y comisión.

El corretaje no debe confundirse con dichas figuras. En el mandato, durante estas dos etapas de formación y perfeccionamiento, el mandatario actúa en representación de alguna de las dos partes. Mientras que en las etapas señaladas el comisionista actúa y celebra el contrato en nombre propio pero por cuenta ajena.

Para efectuar correctamente el distingo y encuadrar la figura del corredor

público o corredor de comercio, la ley se ha encargado de reconocerle su aptitud para actuar como mandatario, pero recién en la etapa de ejecución del contrato, cuando su labor profesional como corredor está concluida.

Precisamente, para no conculcar disposiciones legales ni desnaturalizar la labor del corredor se debe tener especial cuidado en la redacción de las autorizaciones; ya que la jurisprudencia en algunos casos las ha entendido como verdaderos mandatos.

La autorización nunca debe exceder el marco de su actividad: acercar a la oferta y la demanda pero sin “celebrar o perfeccionar” el negocio, aunque a posteriori represente a alguna de las partes durante la ejecución.

Estos distingos no son meramente teóricos, sino que adquieren una importancia práctica relevante a la hora de reclamar honorarios, si la situación de hecho puede llevar a confusión, el corredor puede verse perjudicado por la falta de aplicación del judicante de las leyes protectivas locales o nacionales que rigen el ejercicio profesional.

Existen autores que consideran que esta segunda etapa de perfeccionamiento, abarca la ejecución o cumplimiento, y por lo tanto validan los poderes que se pueden otorgar a los corredores para la celebración de contratos. Resulta desaconsejable “…hacer uso de ese poder en virtud de que pueden suceder casos que afectan directamente al corredor”. (LAPA EDUARDO I, “El martillero y el corredor inmobiliario”, Ed. Advotacus, P. 189).

c) La celebración del contrato de corretaje suele ser informal y no se requiere la forma escrita; aquí entonces para probar su existencia se admite cualquier medio de prueba (art. 208 Código de Comercio).

Pero como la carga de probar la existencia del contrato pesa sobre el corredor, resulta aconsejable o bien la celebración escrita del contrato como habilita el art. 36 inc. d) de la Ley 25.028; art. 11, ap. 7º Ley 2340 y art 52, inc. a) ap. 9º de la Ley 10.973. O establecer las pautas mínimas en el texto de la autorización o en el de la reserva, seña, contrato o boleto. Estipulando expresamente el reconocimiento de la intervención, de los gastos a efectuarse o ya efectuados, honorarios y oportunidad para satisfacerlos.

El problema se plantea en un gran número de las veces cuando el corredor actuó bien, celebró el acuerdo por escrito con su comitente, pero aparece un interesado que se contacta directamente con el vendedor o locador y evade al corredor inmobiliario, perdiendo éste de cobrar honorarios de una y otra parte.

En principio, la celebración escrita del acuerdo (contrato de corretaje, autorización) con el comitente y mientras la autorización esté vigente, hará que el cliente deba abonar las sumas pactadas. Existen sin embargo fallos que han considerado que el monto del honorario a cobrar no está determinado por el pacto celebrado entre las partes (corredor y cliente) sino por el monto por el cual se ha escriturado el inmueble. Que puede ser inferior al monto real de la operación convenida.

También existen fallos que han entendido que si el negocio se concluye en un breve lapso de tiempo posterior al vencimiento de la autorización, el corredor tiene derecho de percibir comisión.

Pero con el tercero, no cliente, que cerró el trato por su cuenta, la producción de prueba se hará más difícil.

No hay nada escrito, habrá que probar que conoció y aceptó la intervención del corredor. Que conoció la existencia y oferta del inmueble mediante publicidad gráfica o estática del corredor. Que efectuó visitas al inmueble         con el corredor o el personal bajo su dependencia. Que efectuó llamadas a la inmobiliaria; que se contactó con el corredor mediante otro colega; etc.

No debe olvidarse que conforme lo dispone el art. 54, ap. II de la Ley 10.973,  en el ámbito de la Provincia de Buenos Aires, las escalas arancelarias tanto en los mínimos como en los máximos previstos resultan de observancia obligatoria. Por lo tanto no podemos hacerle cargar al comitente por acuerdo escrito, con las dos comisiones para salvar la posibilidad de que este soslaye al intermediario. Tampoco debe establecerse en una reserva de compraventa, seña o boleto, que el comprador abonará toda la comisión por pedido expreso del vendedor/locador, ya que en  ambos supuestos no se podrá exigir ante la falta de pago, un monto mayor que el dispuesto en la escala arancelaria.

Del mismo modo que debe considerarse en el ámbito de la CABA el arancel dispuesto por el artículo 57 de la Ley 2340 para inquilinos de viviendas únicas.

Debe tenerse presente, que el plazo para reclamar el cobro del honorario o comisión es de dos años, según lo prescribe el art. 851 del Código de Comercio

“Se prescriben igualmente por 2 años, a contar desde la fecha en que se concluyó la operación, las acciones de los corredores por el pago del derecho de mediación.”

Para el supuesto de que nunca haya concluido la operación, el plazo debe contarse desde que fracasó definitivamente el negocio por hechos imputables a cualquiera de las partes.

En suma, el corredor debe hoy tender a la formalización del contrato que rige su actividad; conviniendo por escrito con sus comitentes, los honorarios y gastos y la forma de satisfacerlos; las condiciones de  la operación en la que ha de mediar,  y cualquier otra indicación que creyera conveniente para el mejor desempeño de su función.

En el inciso d) del art. 36 de la Ley 25.028, se establece: “…se deberá dejar expresa constancia en los casos en que el corredor quede autorizado para suscribir el instrumento que documenta la operación o realizar otros actos de ejecución del contrato en nombre de aquel.”

Esta redacción es poco feliz y contradice lo dispuesto en el art. 34 inc. a), que establece que la representación de alguna de las partes puede darse únicamente en la etapa de ejecución del contrato mediado.

Pareciera decir que el corredor puede suscribir el contrato de locación o el boleto, porque en cada caso ese sería “el instrumento que documenta la operación”. Sin embargo, se ha entendido que como no puede celebrar el negocio, el “instrumento que documenta la operación” en el caso de una compraventa deberá ser la “escritura pública”. Aún más, así sea él quien resulte autorizado para firmar boleto o contrato de locación, para que no se desnaturalice su función de corredor y sea hábil la autorización al propio tiempo, deberá acreditarse por cualquier otro medio, que las partes ya han celebrado en algún modo el contrato; y que la firma del respectivo instrumento solamente “documenta” el pacto.

La finalidad de agregar las facultades que posee o poseerá en un futuro el corredor en el contrato de corretaje, en la autorización o reserva, está dada para evitar que se confunda su figura con la del mandatario y pierda así su derecho a cobrar honorario o comisión.

Modelo de  contrato de corretaje en intervención de venta de inmueble.

PRELIMINAR: Entre ……………… DNI …………………. Matrícula profesional …………….. del colegio ………….., en su carácter de corredor inmobiliario, constituyendo domicilio legal a los fines de este contrato en ………….., por una parte y denominado en adelante “el corredor” y …………. DNI ………………… con domicilio en …………….  En su carácter de propietario vendedor, y denominado en adelante “el vendedor”. Manifestando ambas partes ser personas hábiles para contratar han decidido celebrar el presente Contrato de Corretaje Inmobiliario, que dejan formalizado bajo las cláusulas que a continuación se detallan y a cuyo cumplimiento se obligan, con arreglo a derecho.

PRIMERA: El corredor queda autorizado para intermediar en la venta del inmueble ubicado en la ciudad de ……………….., con frente a la calle ………… entre las calles …………….y ………………, cuya nomenclatura catastral es ……………. Matrícula …………………. Partida Inmobiliaria ……………; que el vendedor declara de su exclusiva propiedad, extremo que acredita con ………….. Manifestando asimismo no estar inhibido para disponer del bien inmueble.

SEGUNDA: La operación de venta deberá formalizarse por el precio de ………….que será abonado de la siguiente manera ………………..

Los gastos y honorarios que demande la escrituración del inmueble a favor de la parte compradora serán abonados en la siguiente proporción ………….

Todos los impuestos y servicios que gravan a la finca corren por exclusiva cuenta del vendedor hasta la fecha de entrega de la posesión. Y a partir de ese momento correrán por cuenta de la compradora.

TERCERA: Se establece como monto por la retribución de los honorarios del corredor la suma de $ …….. equivalente al …% del monto establecido para la compraventa en la cláusula anterior. Para el caso de que la operación se realice por un precio superior o inferior al indicado, se abonará el mismo porcentaje en concepto de comisión, siendo así el honorario sensible a la baja o suba del precio.

CUARTA: Queda autorizado el corredor para realizar los siguientes gastos durante su gestión ………………. Dichos gastos en su conjunto no podrán exceder de un total de $ ………… El vendedor  reintegrará los gastos indicados al corredor en el momento que le sean presentadas las distintas facturas abonadas por este último. Si el vendedor decide: a) Retirar el inmueble de la venta;  b) Comercializarlo en forma privada o por otro corredor inmobiliario; o  c) Sí la operación mediada se frustra por culpa del vendedor, éste deberá igualmente reintegrar el monto de los gastos al corredor. En los supuestos contemplados en los incisos b y c del presente artículo, si la gestión del corredor ha sido útil, además de los gastos, también deberá el vendedor abonar la comisión pactada en la cláusula tercera.

QUINTA: Se autoriza la gestión de venta del corredor por el plazo de ……. días (hábiles o corridos), renovables automáticamente por idéntico período, salvo revocación expresa efectuada por el vendedor. Esta autorización tiene el carácter de exclusiva, por lo que no podrá el vendedor designar otro corredor para compartir la operación de venta durante el plazo de vigencia de la misma. Si una vez vencida la autorización, el vendedor procede por sí o por otro corredor a vender el inmueble a persona/s que le haya sido acercada por el corredor, deberá igualmente abonar la comisión convenida a este último. Corresponderá al corredor ante el desconocimiento o negativa  del vendedor, acreditar que ha acercado previamente al comprador.

SEXTA: El corredor se obliga a guardar estricto silencio profesional sobre la gestión encomendada, más allá de las circunstancias que obligatoriamente deba poner en conocimiento de los terceros interesados. Se obliga igualmente a no revelar la identidad del vendedor, hasta la etapa de celebración del contrato.

SEPTIMA: El contrato de compraventa será redactado por el corredor, previo pedido y vista de los certificados de dominio e inhibición del inmueble que se enajena y de su titular, respectivamente. Cuyos datos formales y fecha de expedición serán volcados en el instrumento de la compraventa. El vendedor se obliga a

cooperar en todo lo que le solicite el corredor, arrimando con la debida antelación toda la documentación que se le requiera para solicitar certificados, constatar condiciones de planos, informes de deudas, documentación complementaria, etc. Obligándose asimismo a concurrir a celebrar el contrato en la fecha en que el corredor le informe y en el lugar de celebración que se le indique.

OCTAVA: Se establecen como condiciones particulares de la compraventa las siguientes ……………

NOVENA: La falta de pago por parte del vendedor de las sumas establecidas en el presente contrato,  devengará un interés punitorio del ………….. % mensual, y hasta su efectivo pago. En el supuesto de adeudarse la comisión, la mora será automática; si se adeudaren los gastos convenidos, la mora correrá desde que el vendedor esté formalmente interpelado.

DECIMA: Para todos los efectos legales derivados del presente, las partes constituyen sus domicilios en los indicados en el presente contrato, donde serán tomados por buenos y válidos para cualquier citación o notificación que las partes se dirijan judicial o extrajudicialmente. Subsistiendo el domicilio del vendedor aún después de otorgada la posesión de lo vendido, y en tanto no notifique fehacientemente su nuevo domicilio al corredor,  entendiéndose igualmente válidas las citaciones o intimaciones que se practiquen en dicho domicilio aunque no fuesen recibidas por cualquier motivo.  Sometiéndose ambas partes a  la jurisdicción de la justicia ordinaria de ……………. Renunciando a cualquier otro fuero o jurisdicción que pudiera corresponderles en un futuro.

Leído y de conformidad, se firma el presente en dos ejemplares de un mismo tenor e igual valor, a un solo efecto en …………………… , a los ………….. días del mes de ………… del año ………….. Retirando cada parte su ejemplar en este acto.

LAS AUTORIZACIONES DE VENTA O ALQUILER

Lo habitual, lo que marcan los usos y costumbres, es hacer suscribir al cliente una autorización y no un contrato de corretaje. Ya se dijo que hay que ser cuidadoso, de modo tal que la autorización no parezca un mandato; veamos ahora que debe contener.

1) Lo primero al redactar una autorización de venta o alquiler es asegurarse y consignar los datos del cliente correctamente. Habitualmente no se le pide que exhiba documento de identidad, y esto resulta a veces una práctica nociva y

contraria a derecho, ya que el art. 36 b) de la Ley 25.028; art. 10, ap. 1º de la Ley 2340 y el 52 a) 3 de la Ley 10.973 obligan a asegurarse de los títulos invocados para realizar la operación, o bien,  la identidad, domicilio  y capacidad de las personas. Debe recordarse que por ley 26.140,  vigente desde el 20/09/2006,  se dispuso:  Sustitúyese el artículo 1002 del Código Civil por el siguiente:

La identidad de los comparecientes deberá justificarse por cualquiera de los siguientes medios:

a) Por afirmación del conocimiento por parte del escribano;

b) Por declaración de dos testigos, que deberán ser de conocimiento del escribano y serán responsables de la identificación;

c) Por exhibición que se hiciere al escribano de documento idóneo. En este caso, se deberá individualizar el documento y agregar al protocolo reproducción certificada de sus partes pertinentes.

Entonces, si no nos exhibe documento alguno y no se toma precaución para el caso de que el documento no resulte “idóneo”, a la hora de escriturar pueden presentarse inconvenientes. Si se le pide que exhiba el documento al momento de firmar la autorización, y se lo asesora para el caso de que el documento de identidad sea muy viejo, o esté en mal estado, o concurra otra circunstancia de la que pueda resultar un impedimento para otorgar escritura; ya desde el inicio se está previendo y resolviendo un futuro y probable problema.

En el caso de la compraventa, y para el  supuesto de que el cliente, único titular del bien, lo haya adquirido siendo casado, debemos recordar que por lo dispuesto en el art. 1277 del Código Civil,  es necesario el consentimiento de ambos cónyuges para disponer de bienes gananciales. Aún más, el segundo párrafo del artículo dispone:

“También será necesario el consentimiento de ambos cónyuges para disponer del inmueble propio de uno de ellos, en que está radicado el hogar conyugal si hubiere hijos menores o incapaces. Esta disposición se aplica aun después de disuelta la sociedad conyugal, trátese en este caso de bien propio o ganancial.”

El consentimiento en sí , no es necesario que esté presente en la autorización de venta; ni siquiera en el boleto aunque es aconsejable obtenerlo y expresarlo en esa oportunidad. Pero debemos dar debida lectura a la escritura. Si el bien es ganancial del marido, por ejemplo, no necesitamos firma de la esposa para autorizar la venta. Si es conveniente comprometerla en el boleto. Si es ganancial de ambos cónyuges, necesitamos la firma de ambos para autorizar la venta y disponer del inmueble. También por el reconocimiento y obligación de pago de la comisión resulta conveniente en tal caso que desde el comienzo firmen ambos. Y por lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo transcripto, si el cliente nos dice que el bien es propio pero que resulta el asiento de la sociedad conyugal y hay menores que quedaron viviendo con

su madre porque están separados; habrá que asegurarse que en el momento oportuno se obtenga el consentimiento que prescribe el art. 1277.

2) Respecto del corredor autorizado, no se debe consignar el dato del mismo mediante la referencia a un nombre de fantasía, sociedad de capital o franquicia. La profesión se ejerce, como toda profesión liberal, en forma personal, por lo tanto deben consignarse como lo establece la ley que regula el ejercicio,  el nombre completo y los datos de matriculación del corredor. Si la oficina inmobiliaria tuviera más de un matriculado, basta con consignar los datos de uno de ellos, quien será el único habilitado para reclamar el pago de sus honorarios.

3) A continuación se expresará la operación que se está autorizando (venta o locación). Pudiendo establecerse más de una operación por ejemplo si se autoriza a vender o locar el inmueble.

4) Luego se consignarán los datos completos del inmueble, individualizándolo con total precisión y claridad. Si la operación fuese de alquiler y no de venta, como lo que se transmite es la tenencia y no la posesión ni se transmite el dominio del bien; en principio el autorizante debe poseer únicamente la tenencia, y no estar impedido por ninguna cuestión legal de transmitirla al locatario. Es aconsejable, aunque no sea titular dominial, acompañar y referenciar en el contrato de locación el certificado de dominio de dicho inmueble. La ley 25.028, en el art.  36 c), la Ley 2340 art. 10, ap. 1º y 2º y la ley 10.973 en el art. 52 a) 5, establecen como obligación la comprobación de los títulos y el pedido de certificados al Registro de la Propiedad Inmueble. El hecho de que la locación sea un acto de administración y no de disposición, no cambia esta exigencia; sobre todo cuando no coinciden la persona del titular de dominio con la del locador.

5) El precio de venta o alquiler; y en el caso de la compraventa los gastos y honorarios por la escrituración del bien. Es usual estipular que se abonarán “los gastos de escrituración de acuerdo a derecho”; pero debemos recordar que además de gastos en la escritura están los honorarios del escribano. Que el art. 1.424 del Código Civil establece entre las obligaciones del comprador, además de pagar el precio de la cosa comprada,  abonar también el instrumento de la venta. Y que existen algunos gastos como ser el impuesto a la transferencia de inmuebles, en la Pcia. de Buenos Aires la cédula catastral ley 10.707, COTI, Resolución Afip 2371/07, IVA por primer venta; etc,  que están a cargo de la parte vendedora. Por lo tanto es imprescindible ya en el primer instrumento que suscriba el vendedor (la autorización), consignar a que se obliga. Porque caso contrario, luego al leerse la cláusula respectiva del boleto antes de procederse a su firma, es probable que surjan inconvenientes.

Se estipulará también la forma de pago del precio, y si se trata del precio del alquiler,  estipular si se escalonará el pago del mismo.

6) Establecer las demás condiciones, por ejemplo: la duración del contrato de alquiler,  destinos probables de la locación, monto del depósito, fianzas, bienes muebles que por accesión al inmueble formarán parte de la compraventa, etc. En las locaciones comerciales o industriales, y en las profesionales en edificios de propiedad horizontal, habrá que asegurarse y consignar que por planos, zonificación o reglamento de copropiedad respectivamente, el inmueble resulta apto para el destino propuesto, y en su caso está en condiciones de transferir servicios a nombre del locatario o efectuar habilitaciones municipales.

7)  El vendedor o locador deberá autorizar expresamente al corredor para percibir del futuro comprador o locatario, una reserva “ad referéndum” del comitente. Siendo conveniente también estipular que el cliente concurrirá a solicitud del corredor a “conformar” dicha reserva.

8) No solo habrá que consignar que la autorización será válida por el período de tiempo que se estipule; sino que es irrevocable durante dicho lapso y exclusiva, cuando no se esté designando simultáneamente otro colega. A veces se considera conveniente insertar la cláusula que establezca que se renovará automáticamente por igual período consecutivo, cuando no sea revocada expresamente al vencimiento. Pero en la práctica esta redacción muchas veces es resistida por el comitente.

9) Estipular el porcentaje por honorarios, sin vulnerar la escala arancelaria, o en su caso los usos y costumbres, y sin fijar una cantidad en dinero, ya que conforme a una oferta que se reciba el precio puede ser distinto del consignado en la reserva. Agregar en que momento se abonará el honorario, si habrá que adicionar el IVA, si se puede retener el monto de la comisión del precio obtenido; si se conviene también el reintegro de gastos y el plazo para satisfacerlos. Estipulándose asimismo si se autoriza retener del precio obtenido dichos gastos.

10) Consignar si el cliente autoriza publicidad estática de venta o alquiler, y culminada la operación la faja que indique haberse vendido o alquilado el inmueble. Autorizándose también la incorporación del inmueble a los sistemas computados,  la publicidad gráfica, o la que se efectúe en especial por cualquier otro medio.

11) El cierre, cuando finaliza el texto de la autorización, se consignará que la misma se extiende en dos ejemplares; estipulándose lugar y fecha; y estipulándose asimismo que cada parte retira su ejemplar en dicho acto.

Modelo de  autorización de venta y/o alquiler.

AUTORIZANTE/S: ………………………………………………………. Documento: ………………………………. Domicilio ……………………….

AUTORIZADO/S ……………………………………..matrícula profesional

………………. Domicilio …………………………………………………

OPERACIÓN: Venta o alquiler.

INMUEBLE: ………………………………………………………………….

PRECIO DE VENTA …………………………………………………………

GASTOS Y HONORARIOS ESCRITURARIOS …………………………..

FORMA DE PAGO ………………………………………………………….

PRECIO DE ALQUILER …………………………………………………..

CONDICIONES Y FORMA DE PAGO DEL ALQUILER ……………….

(duración del contrato, escalonamiento, depósito, garantías, servicios e impuestos, etc.)

AUTORIZACION AL CORREDOR PARA RECIBIR RESERVAS: ……..

DURACION DE LA AUTORIZACION: La presente autorización de venta/alquiler es válida por el término de ……… días hábiles,  y se otorga en forma irrevocable y exclusiva por dicho período. La renovación será automática  por idéntico período, si a su vencimiento el autorizante no procede a revocar la misma.

HONORARIOS: a) Me comprometo a abonar a …………… en concepto de comisíón por la venta del inmueble el ……% del precio obtenido, en el momento de celebrarse el boleto de compraventa, autorizando al corredor a retener de dicho precio el importe de su comisión.

b) Me comprometo a abonar a ………….. en concepto de comisión por el alquiler del inmueble el ……..% del precio obtenido, en el momento de celebrarse el contrato de locación, autorizando al  corredor a retener de cualquier pago o anticipo que realice el locatario el importe de su comisión.

CARTEL: Autorizo/amos a ……….  a colocar cartel de venta o alquiler en el frente de la propiedad, y una vez celebrada la operación, la faja respectiva sobre dicho cartel o la colocación de segundo cartel.

PUBLICIDAD: Los gastos por publicidad gráfica son a cargo del corredor inmobiliario, quien libremente escogerá los medios de difusión.

SISTEMAS: Autorizo/amos la incorporación del inmueble al sistema computarizado ………. Y a cualquier otro que el autorizado integre.

Se firman dos ejemplares de idéntico tenor e igual valor; uno para cada una de las partes, en la ciudad de ………….. a los ……….. días del mes de ………….. del año ……….. Retirando cada parte su ejemplar en este acto.

LAS RESERVAS DE VENTA O ALQUILER

La reserva constituye una oferta, una declaración de voluntad unilateral dirigida a la formación del contrato, y debe contener los elementos estructurales del mismo, ser completa y autosuficiente.

La modalidad típica es que se extienda en ausencia del vendedor o locador, es decir que se celebre  entre el interesado y el corredor, quien la recibe  condicionada “a la aprobación”  de su comitente.

Se debe individualizar correctamente al oferente,  su identidad y domicilio, conforme lo manifestado supra; hasta este momento,  y en virtud de la obligación de guardar secreto profesional,  no se individualizará al vendedor, entendiéndose que la oferta no se formula a una persona determinada, sino determinable. Y será determinable por ser el titular o tenedor del bien sobre el cual recae la oferta.

Se consignará la suma entregada en concepto de reserva, estipulándose que esta será o no parte integrante del precio. Establecer con claridad y precisión los datos del inmueble sobre el que recae la reserva; y establecer los elementos estructurales del boleto, a saber: precio, forma de pago, plazo de entrega del inmueble y escrituración, distribución de gastos y honorarios de escrituración, condiciones de entrega y gravamenes, etc.

También se consignará la obligación de pagar el correspondiente porcentaje de la comisión, el IVA si correspondiere, y el momento en que debe satisfacerse la comisión. Estipulándose que el acreedor de la misma es el corredor matriculado en forma personal. La designación del escribano, o la reserva del derecho a designarlo.

Es importante consignar que el oferente autoriza al corredor a entregar a la parte vendedora o locadora el importe de la reserva una vez aceptada la misma y obtenidos los respectivos certificados.

Según el art. 1150 del Código Civil, las ofertas pueden ser retractadas mientras no hayan sido aceptadas; o sea que en esta etapa puede el interesado pedir la devolución de las sumas entregadas en concepto de reserva, abonando los gastos ocasionados en tal supuesto. Pero el mismo artículo establece que no podrá retractarse la oferta si el oferente se hubiere obligado a permanecer en ella hasta una época determinada.

He aquí la importancia de establecer un plazo para el mantenimiento de la oferta, aunque en la práctica el corredor acepte devolverla al interesado si se produce la retractación. Debiendo consignarse también, para el caso de retractación, la obligación del oferente de abonar los gastos ocasionados,  que se descontarán de las sumas a devolverse; autorizando al corredor a efectuar la retención correspondiente hasta la concurrencia de dichas sumas.

La retractación debe ser expresa; en cambio si caduca el plazo por el que se otorgó la reserva, el oferente ya no es responsable por cualquier gasto o perjuicio que se ocasione,  porque la caducidad operó de pleno derecho. Por ello, el corredor debe actuar diligentemente, procurando la aceptación antes del vencimiento, o de no ser posible, procurando la prórroga del plazo de la reserva otorgada “ad referéndum”.

La aceptación, al igual que la oferta es una declaración unilateral de voluntad, destinada al oferente y dirigida a la celebración del contrato. Debe coincidir con cada uno de los puntos o elementos de la oferta.

Se forma el consentimiento entre ambos contratantes, recién cuando la aceptación llega a la esfera de conocimiento del oferente; mientras tanto puede el aceptante retractar su aceptación sin consecuencias hacia el oferente. Si en cambio, hubiere aceptación y simultáneamente retractación de la oferta (por ejemplo el vendedor suscribe la reserva y  ese mismo día  se recibe notificación del comprador retractándose),  existe una responsabilidad precontractual del oferente, según lo establece el art. 1156 del Código Civil.

“La parte que hubiere aceptado la oferta ignorando la retractación del proponente, su muerte o incapacidad sobreviniente, y que a consecuencia de su aceptación hubiese hecho gastos o sufrido pérdidas, tendrá derecho a reclamar pérdidas e intereses.”

En ningún caso, la frustración de la operación en esta etapa genera la obligación de las partes de celebrar el contrato.

Y la propuesta contractual así formulada (entre ausentes), solo genera responsabilidad por los daños que ocasione. En el caso del aceptante, si retracta su aceptación luego de conocer la misma el oferente, conforme al art. 1155, debe satisfacer las pérdidas e intereses que dicha retractación causare.

Pero para que deba uno u otro pagar suma alguna en concepto de daños y perjuicios, dichos daños efectivamente deben de haber acontecido y se requiere también el nexo causal del daño y la retractación.

Esto es importante de destacar, porque no ocurre lo mismo en el caso de la seña penitencial que establece el Código Civil en el art. 1202.

“Si se hubiere dado una señal para asegurar el contrato o su cumplimiento, quien la dio puede arrepentirse del contrato, o puede dejar de cumplirlo perdiendo la señal. Puede también arrepentirse el que la recibió; y en tal caso debe devolver la señal con otro tanto de su valor. Si el contrato se cumpliere, la señal debe devolverse en el estado que se encuentre. Si ella fuere de la misma especie que lo que por el contrato debía darse, la señal se tendrá como parte de la prestación; pero no si ella fuere de diferente especie, o si la obligación fuese de hacer o de no hacer.”

¿Que pasa cuando el arrepentimiento ocasiona un daño emergente al corredor? Es decir, si retractándose una u otra parte el corredor ya ha incurrido en gastos (por ejemplo pedido de certificados). No cabe duda alguna que el responsable debe satisfacer dichos gastos. El art. 37 b) de la ley 25.028 establece expresamente el derecho al reintegro de gastos. Pero esto también es conveniente establecerlo expresamente en el cuerpo de la reserva.

Del mismo modo resulta conveniente establecer en la reserva para evitar un dispendio inútil de actividad, que una vez formado el consentimiento entre el oferente y el aceptante, se procederá para el caso de arrepentimiento, conforme lo establece el art. 1202 antes transcripto. Y esto constituye una indemnización “tasada” de los daños sin necesidad de acreditar que acontecieron  ni que existe nexo causal entre los daños y el accionar de una u otra parte.  Con dicha penalidad, no se podrá ni exigir el cumplimiento del contrato, ni reclamar ninguna otra suma en concepto de daños.

Modelo de  reserva de venta

RECIBI de …………………… documento …………………… domiciliado en ……………….. la suma de ……………….. en dinero efectivo (o cheque) en concepto de reserva “ad referéndum” del propietario, por la compra de ………………………….  con frente a la calle …………… entre las de …………… y de ………………. Matrícula ……… del Partido de ………….

CONDICIONES GENERALES DE LA OPERACIÓN: La compraventa se formalizará por el precio total de ……….. que será abonado de la siguiente manera …………….. La escritura traslativa de dominio se hará dentro del plazo de ………….. días corridos contados de la fecha de la firma del boleto, por ante el escribano ……………., quien citará a las partes con la debida anticipación.  Los gastos y honorarios de la escrituración serán soportados ………………., siendo por cuenta de la vendedora el impuesto a la transferencia de inmuebles si correspondiere. El inmueble se entregará libre de todo gravamen, ocupantes y con los impuestos y servicios abonados hasta el día de la firma de la escritura y entrega de la posesión.

CONDICIONES PARTICULARES: La presente reserva se formula por el plazo de ………… días corridos. El oferente se obliga a su vencimiento a notificarse personalmente en el domicilio del corredor si la oferta ha sido aceptada, fijándose fecha para la firma del respectivo contrato; o para el supuesto de no ser aceptada, a los efectos de serle reintegradas las sumas entregadas al corredor.

RECONOCIMIENTO: El comprador, quien suscribe al pie la presente, reconoce a favor del corredor …………….. matrícula profesional ………… con domicilio en …………. el ….% del precio de la compraventa (más IVA), en concepto de comisión por su intervención profesional, suma ésta que será abonada en el momento de suscribirse el respectivo boleto de compraventa, en dinero en efectivo, a satisfacción del profesional. Asimismo, reintegraré en el momento de suscribirse el contrato la suma de ……… en concepto de gastos convenidos por ………..

AUTORIZACION: Una vez aceptada la oferta por la parte vendedora, y obtenidos los certificados de dominio e inhibiciones necesarios para otorgar el boleto, el comprador autoriza al corredor a entregar la presente reserva al vendedor,  debiendo integrarse la diferencia del precio de la operación.

DEVOLUCION Y PENALIDADES: Si la oferta no fuese aceptada por la parte vendedora, las sumas entregadas serán reintegradas al oferente sin excesos ni disminuciones. Una vez aceptada por la parte vendedora,  si la compradora se arrepiente perderá las sumas entregadas a favor de la vendedora; en cambio si se arrepiente la vendedora deberá reintegrar las sumas recibidas más otro tanto igual a la compradora.

El arrepentimiento de la compradora traerá aparejada la obligación de reintegrar los gastos en que haya incurrido el corredor.

En prueba de conformidad, se firma el presente en tres ejemplares, uno para el oferente, otro para el vendedor, y el tercero que quedará en poder del corredor. Retirando el oferente su ejemplar en este acto de conformidad.

En la ciudad de …………… a los ………. días del mes de …………. del año …….

…………………….                                         ………………

OFERENTE                                                       CORREDOR

NOMBRE                                                           NOMBRE

DNI                                                                     DNI

ACEPTACION

En la ciudad de ……………. a los ………….. días del mes de ………. del año ……

…………….. DNI …………….. con domicilio en ………….. en mi carácter de propietario y vendedor del inmueble individualizado en el acápite del presente, acepto la propuesta de compra formulada,  las condiciones generales y particulares de la operación, las penalidades establecidas y me comprometo a abonar al corredor interviniente …………. Matrícula profesional ………….. el … .% del precio de la operación en concepto de comisión, en dinero efectivo en el momento de suscribirse el contrato de compraventa. Autorizando al citado a retener dicho importe del precio recibido y también la suma de ……….. en concepto de gastos convenidos  por …………. De plena conformidad, suscribo el presente en el lugar y fecha indicadas, retirando un ejemplar en este acto.

……………………….                                 ………………………

VENDEDOR                                                 CORREDOR

NOMBRE                                                       NOMBRE

DNI                                                                  DNI