Impuesto de Sellos CABA

Impuesto de sellos en la locación (CABA)

Ley 2997

Art. 337.- Están sujetos al impuesto de Sellos, de conformidad con las disposiciones del presente Capítulo, los actos y contratos de carácter oneroso, siempre que:

a) Se otorguen en jurisdicción de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, así como también los otorgados fuera de ella en los casos especialmente previstos en esta ley.

b) Se formalicen en instrumentos públicos o privados, o por correspondencia en los casos previstos en el artículo 350 así como los que se efectúen con intervención de las bolsas o mercados de acuerdo con lo que se establece a dichos efectos.

Comentario:

En lo atinente a materia locativa, y en virtud de lo dispuesto en este artículo, se debe tomar en cuenta que la locación es onerosa, que el contrato puede celebrarse dentro o fuera de la ciudad, en instrumentos públicos, o como generalmente sucede: en instrumentos privados, y también puede darse el supuesto de contrato entre ausentes, que está contemplado en el inciso b) al referirse a los que se formalicen por correspondencia.

Art. 341.- Los actos, contratos y operaciones de carácter oneroso concertados en instrumentos públicos o privados, fuera de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, también se encuentran sujetos al pago del impuesto en los siguientes casos:

a) Cuando los bienes objeto de las transacciones se encuentren radicados en el territorio de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Comentario:

Esta disposición es análoga a la que contiene el Código Fiscal de la Provincia de Buenos Aires, no importa donde se celebre el contrato, lo que importa es el lugar de ubicación de los bienes. Por lo tanto, no es excusa para no tributar el impuesto de sellos que la locación de un inmueble ubicado en la ciudad, se celebre fuera de ella.

Art. 343.- En todos los casos los actos formalizados en el exterior deberán pagar el impuesto de acuerdo con las prescripciones de la presente ley al tener efectos en jurisdicción de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Comentario:

Ampliando el comentario anterior respecto del artículo 341, este art. 343 incluye los contratos celebrados fuera del país. Y resulta válido lo dispuesto,  en razón de la aplicación de fondo del artículo 10 del Código Civil, aunque la legislación en materia fiscal sea de carácter local y no nacional.

Art.10.- Los bienes raíces situados en la República son exclusivamente regidos por las leyes del país, respecto a su calidad de tales, a los derechos de las partes, a la capacidad de adquirirlos, a los modos de transferirlos, y a las solemnidades que deben acompañar esos actos. El título, por lo tanto, a una propiedad raíz, sólo puede ser adquirido, transferido o perdido de conformidad con las leyes de la República.

Es decir que sigue siendo “el eje” el lugar de ubicación del inmueble para la aplicación del impuesto.

Art. 345.- Los actos, contratos y operaciones a que se refiere el presente Capítulo, quedan sujetos al impuesto por la sola creación y existencia material de los instrumentos respectivos, con abstracción de su validez y eficacia jurídica o posterior cumplimiento. Salvo los casos especialmente previstos, la anulación de los actos o la no utilización total o parcial de los instrumentos no darán lugar a devolución, compensación o acreditación del impuesto pagado.

Comentario:

Siendo la locación un contrato consensual, que se perfecciona por el mero consentimiento, independientemente de la entrega de la cosa; el artículo le resulta aplicable una vez celebrado el contrato, y con independencia de la efectiva ocupación por parte del locatario. Ampliando lo antedicho, y siguiendo la línea directriz que marca esta norma, si el contrato es nulo o anulable, o si no llega a ser cumplido, el impuesto ingresado no será en caso alguno y en modo alguno reembolsado.

Art. 346.- Se entenderá por instrumento toda escritura, papel o documento del que surja el perfeccionamiento de los actos y contratos alcanzados por el impuesto, de manera que revista los caracteres exteriores de un título jurídico con el cual pueda ser exigido el cumplimiento de las obligaciones sin necesidad de otro documento y con prescindencia de los actos que efectivamente realicen los contribuyentes.

Comentario:

Se requiere obviamente un contrato escrito, la locación celebrada sin éste, igualmente resulta válida habiendo principio de ejecución, pero no será exigible, en principio, abonar el impuesto de sellos en una hoja en blanco. A no ser, que a la hora de tener que ejecutar el contrato (cobro ejecutivo de alquileres,  cumplimiento, resolución, desalojo, acción por daños y perjuicios, etc.) el juzgado interviniente, luego de determinar el monto del arriendo así lo exija.

Art. 347.- Los actos sujetos a condición se entenderán, a los efectos del impuesto, como si fueran puros y simples.

Comentario:

Como el contrato de locación, como se anticipó, se perfecciona con el mero consentimiento, si su cumplimiento se sometió a condición suspensiva o resolutoria (en este último caso enmarcándolo dentro de los límites del órden público que establece el Código Civil y la ley 23.091), a los fines del ingreso del tributo la condición no existe, la “obligación” en los  términos del Código Civil, será asimilable a la “pura y simple” (art. 527 C. Civ.).

Art. 363.- En los contratos locación y sublocación, cesión de uso, leasing o cualquier otra forma de contrato por la cual una de las partes se obliga a pagar una suma de dinero a la otra a cambio que ésta le proporcione el uso, disfrute o explotación de inmuebles ubicados en varias jurisdicciones, así como los que instrumentan la locación de servicios y obras -públicas o privadas- sobre tales bienes, el impuesto se aplicará:

En los contratos enumerados en la primer parte del párrafo anterior: Sobre el importe resultante de proporcionar el monto imponible en función de las valuaciones fiscales de los inmuebles, siempre que del instrumento respectivo no surja el monto atribuible a cada jurisdicción.

En los contratos de locación de servicios y obras públicas o privadas: Sobre el valor que corresponda a la parte realizada o a realizarse en jurisdicción de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Comentario:

La norma así redactada es deficiente. Sabiendo que la alícuota general del impuesto es del 0,8%,  y que el segundo párrafo del artículo toma la valuación fiscal del inmueble, siempre que no surja del instrumento otro monto, habrá que aplicar el porcentual sobre el  precio total del contrato.

Art. 370.- El valor de los contratos en que se prevea su prórroga, se determinará de la manera siguiente:

Cuando la prórroga deba producirse por el solo silencio de las partes o aún cuando exista el derecho de rescisión por manifestación expresa de voluntad de ambas o de una de ellas, se calculará el tiempo de duración del contrato inicial más el período de prórroga. Cuando la prórroga sea por tiempo indeterminado, se la considerará como de cuatro (4) años, que se sumará al período inicial; si la prórroga fuera por períodos sucesivos, se tomará el total de éstos hasta un máximo de cinco (5) años.

Cuando la prórroga está supeditada a una expresa declaración de voluntad de ambas partes o de una de ellas, se tomará como monto imponible sólo el que corresponda al período inicial; al instrumentarse la prórroga o la opción, se abonará el impuesto correspondiente a la misma.

Comentario:

Lo habitual en materia locativa, es pactar una opción de prórroga del plazo primigenio, a favor del locatario. Por lo tanto el tributo se ingresará por el plazo legal o convencional genético.

Pero si en algún supuesto especial se conviene que el contrato quedará automáticamente prorrogado más allá del plazo genético, salvo el derecho de las partes de rescindir en forma unilateral o bilateral y luego de cumplirse el plazo originario, el contrato deberá sellarse por el período originalmente pactado más la prórroga convenida, independientemente de que ésta se lleve a cabo o nó.

A su vez, si la prórroga es por tiempo indeterminado se tributará por cuatro años conforme establece el artículo, sumados al plazo inicial, y respecto de los períodos sucesivos que la norma menciona, se estará a lo dispuesto en el art. 1505 del Digesto Civil.

Art. 372.- Si el valor imponible se expresa en moneda extranjera, el impuesto deberá liquidarse sobre el equivalente en moneda argentina al tipo de cambio convenido por las partes. A falta de éste o si estando convenido fuere incierto, se tomará el tipo de cambio vendedor vigente al primer día hábil anterior a la fecha del acto registrado y/o publicado por el Banco de la Nación Argentina.

Comentario:

Esta norma debe interpretarse conforme a lo establecido en el art. 619 del Código Civil (Artículo sustituido por art. 11 de la Ley N° 23.928 B.O. 28/3/1991: Si la obligación del deudor fuese de entregar una suma de determinada especie o calidad de moneda, cumple la obligación dando la especie designada, el día de su vencimiento). Porque como no resultará ya necesario convertir la obligación al día del efectivo pago en moneda de curso legal para pagar en pesos, las partes pudieron o nó al contratar, establecer una equivalencia actual y progresiva, por determinados índices, etc;  a los fines del pago. Si realmente lo convinieron, la conversión debe ser de monto determinado, caso contrario, se tomará la conversión por valor de moneda tipo vendedor al día hábil anterior de la fecha del contrato, conforme los índices del Banco de la Nación Argentina para determinar el valor imponible del sellado.

Art. 373.- Salvo disposiciones especiales de este Capítulo, cuando el valor de los actos sea indeterminado, las partes estimarán dicho valor en el mismo instrumento; a tales efectos la estimación se fundará en el rendimiento de convenios y prestaciones similares anteriores; si no las hubiere, en los valores inferibles del negocio, inversiones, erogaciones y similares, vinculados al contrato; y a falta de ellos, en todo elemento de juicio de significación a este fin existente a la fecha de celebración del acto. Cuando se fije como precio el corriente en fecha futura se pagará el impuesto con arreglo al precio de plaza en la fecha de otorgamiento.

Cuando se careciese de antecedentes y no pudiera practicarse una estimación del valor económico atribuible al acto, se satisfará el impuesto que establezca la Ley Tarifaria.

Dicha estimación y la circunstancias previstas en el párrafo anterior cuando fueran invocadas por el contribuyente y/o responsable, podrán ser impugnadas por la Administración Gubernamental de Ingresos Públicos, quien la practicará de oficio sobre la base de los mismos elementos de juicio señalados en este artículo.

Cuando la estimación del organismo de aplicación sea superior a la determinada por las partes, se integrará sin multa ni intereses la diferencia del impuesto dentro de los quince (15) días de su notificación, siempre que el instrumento hubiere sido presentado dentro del plazo de la Ley.

Comentario:

El precio de la locación puede ser determinado o determinable. Si se pretende sellar un contrato por un valor determinable, se determinará el mismo a los efectos de ingresar el tributo conforme lo normado por el primer párrafo de este articulo.

Para el caso de que existiendo contrato escrito, no hubiese determinación alguna del precio y debiese un juez fijar el mismo (art. 1º ley 23.091), más allá de las multas que deban ingresarse al organismo recaudador, el monto imponible quedará determinado, y sobre éste se aplicará la alícuota respectiva para tributar.

CAPITULO IV

EXENCIONES

Art. 385.- Están exentos:

14. Los contratos de locación de inmuebles con destino vivienda, excepto las locaciones y sublocaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines turísticos.

Comentarios:

A diferencia de lo que ocurre con el Código Fiscal de la Provincia de Buenos Aires, las locaciones de inmuebles con destino de vivienda, que cumplan el plazo mínimo legal, están exentas del tributo.

CAPITULO VI

DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS

Art. 390.- A los efectos del impuesto de Sellos constituye defraudación fiscal además de los casos tipificados en el artículo 90 del presente Código:

a) Omisión de la fecha o del lugar del otorgamiento en los instrumentos de los actos, contratos y operaciones gravados con el impuesto de Sellos.

b) Adulteración, enmienda o sobrerraspado de la fecha o lugar del otorgamiento en los mismos instrumentos, siempre que dichas circunstancias no se encuentren debidamente salvadas.

Comentarios:

El texto es claro, si se pretende vulnerar el ingreso del impuesto omitiendo datos, adulterando o alterando el contenido del instrumento sin salvar las correcciones, de acuerdo a las circunstancias del caso se incurrirá en evasión fiscal, con sus debidas consecuencias jurídicas.