Títulos Perfectos

TITULOS PERFECTOS

Introducción
Garantía común (artículo 1425 del Código Civil).
Aumento de la garantía, pacto sobre título perfecto.
Ausencia de pacto expreso.
Estudio de títulos.
Responsabilidades.
Instituciones bancarias.
Alcance del pacto (art. 1051 C. Civil).
La posición del Colegio de escribanos de la Provincia

de Buenos Aires y Capital Federal.
Títulos provenientes de donación.
Modo de perfeccionar los títulos imperfectos.
Restitución del bien (arts. 1837 y 1200 del C. Civil).
La dación en pago y la permuta.

Conclusiones.

Introducción:

La jurisprudencia ha definido al “título perfecto” como aquel que reúne dos elementos de valor: uno jurídico y otro comercial. Entendiendo que del “curso público” del título dependerá la mayor o menor eficacia para el ejercicio de los derechos del propietario en las transacciones inmobiliarias o constitutivas de derechos reales. Cuando uno de estos dos elementos de valor está disminuido, la perfección no existe (S.C.B.A. 6/3/36, ED, 26-625, nª 28).

Habitualmente, en los boletos de compraventa se introduce una cláusula que reza:

“La venta se efectúa con títulos perfectos. Los impuestos, tasas y contribuciones que graven el inmueble son a cargo del vendedor hasta el día de la posesión”.

En la realidad del tráfico inmobiliario, todo comprador de buena fe adquiere al titular que exhibe su título (testimonio de la escritura de adquisición inscripto correctamente en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente).

El vendedor está habilitado para disponer porque tiene ese título y la posesión del bien; y así, está legitimado para otorgar boleto, o recibir seña, dar la posesión, recibir todo o parte del precio, etc. Las partes, el corredor intermediario o el escribano designado, solicitan certificado de dominio e inhibiciones, suscriben boleto y escritura, y/o seña y escritura. Abonándose el precio de contado, en modo aplazado, o con préstamo del vendedor o un tercero garantizado con derecho real de hipoteca.

La cuestión de los “títulos perfectos” cobra vigor en este último supuesto.

Pero a veces se inserta la expresión a la ligera,  y en realidad se desconoce el alcance de la expresión “títulos perfectos”, la misma significa que el vendedor se hará responsable, frente al adquirente, de que no será molestado por acciones reales de terceros, ni se le presentarán objeciones jurídicas en los negocios inmobiliarios que en adelante realice en relación a ese inmueble.

Conforme la naturaleza del derecho tutelado, las acciones pueden ser reales o personales. Las acciones reales consisten en la facultad de iniciar acciones judiciales para lograr la protección del titular de un derecho real, cuando entiende que éste ha sido lesionado por un tercero. Si lo que está en juego es la existencia misma de un derecho real, procede la acción reivindicatoria; en cambio si está en juego la plenitud procede la acción confesoria; y si lo que se cuestiona es la libertad de ejercicio procede la negatoria (art. 2757 C. Civil).

En algunos supuestos junto a la acción real pueden acumularse acciones personales tendientes a obtener la reparación de los perjuicios sufridos por el demandante, y hasta incluso puede este resarcimiento convertirse en el objeto principal de la acción, por ejemplo si la reivindicación se torna imposible por la aplicación de normas que detienen la persecución (art. 1051 C. Civil ver infra).

Existe siempre desde el punto de vista del vendedor, y hacia el comprador, una garantía común, la que será tratada en el próximo capítulo. Con este tipo de pactos sobre “título perfecto” se aumenta dicha garantía.

La garantía común:

La misma surge de lo dispuesto en el art. 1425 del Código Civil, cuyo texto dice:

“Si el comprador tuviese motivos fundados de ser molestado por reivindicación de la cosa, o por cualquier acción real, puede suspender el pago del precio, a menos que el vendedor le afiance su restitución”.

Pero este pacto, no alude al título perfecto, funciona aunque nada se pacte, y alude a supuestos relacionados con la garantía de evicción del vendedor hacia el comprador, cuando los temores del comprador resulten  fundados, es decir, lo suficientemente serios para entender que existe un peligro real e inminente y no referido a contingencias futuras.

El art. 1414  del Digesto Civil dispone que el vendedor está obligado a sanear la cosa vendida, respondiendo por la evicción al comprador, cuando fuese vencido en juicio, por una acción de reivindicación u otra acción real. *

El pacto sobre “título perfecto” aumenta la garantía común. Se interpreta que las partes mediante este pacto han querido aumentar dicha garantía.  Quedando reservada al comprador la posibilidad de dejar sin efecto la compra, cobrando las penas pecuniarias pactadas para ese caso, si entre los antecedentes del título que posee el vendedor aparecen algún o algunos títulos considerados “observables” por las instituciones oficiales o privadas que otorgan créditos hipotecarios.

Esta cuestión ha crecido considerablemente los últimos años, a raíz de haber crecido también la modalidad de compraventa con créditos hipotecarios; y fundamentalmente, con créditos hipotecarios otorgados por entidades oficiales y no oficiales  y no por particulares. Y debe ser observado detenidamente, porque la situación que no se contemple hoy en una compraventa que no establezca pacto y  donde no exista una compra mediante el otorgamiento de un crédito, va a ser considerada como antecedente en compraventas futuras donde quizás se necesite el otorgamiento de un crédito hipotecario, y del estudio de los antecedentes surjan las observaciones.

Precisamente, si en el boleto no se pactó la cláusula sobre “titulo perfecto”, debe entenderse que las partes no han querido aumentar la garantía común del art. 1425 antes transcripto, y entonces solo deseaban que el título fuera válido y apto para operar la transmisión del dominio.

* La garantía de evicción  es propia de los contratos a título oneroso, y ampara tanto la pérdida, desapoderamiento o privación de la cosa como la turbación jurídica. Que el vendedor responda por saneamiento implica que en virtud de la desposesión o turbación que, por vicios del título transmitido, sufra el comprador de la cosa, deberá en su carácter de vendedor indemnizarlo por los daños y perjuicios derivados de dicha evicción. Entendiendo el término evicción como  sinónimo de derrota, es decir que el comprador será vencido en virtud de una demanda judicial o extrajudicial, obteniéndose luego una sentencia que declare a un tercero propietario del inmueble y condene al comprador a abandonarlo total o parcialmente o  a aceptar una turbación de derecho o alteración del estado o curso natural de la cosa adquirida, como por ejemplo asumir una pretensión por hipoteca, usufructo, uso o habitación o simplemente una locación vigente (acciones reales, personales o posesorias).  Esta garantía excepcionalmente procede en contratos gratuitos, como la donación (arts. 2145 al 2154 C. Civil). La causa y el derecho por el que actúa el tercero debe ser anterior o concomitante a la compraventa. O por lo menos tener un origen anterior (usucapión iniciada antes de la venta y finalizada después).  Pero el hecho debe ser siempre desconocido por el adquirente, porque si es notificado del cuestionamiento sobre la titularidad del bien o del derecho que va adquirir, con anterioridad a la celebración de la compraventa, se entiende que renuncia a la garantía. El enajenante, citado en juicio por el comprador, debe salir en su defensa, siendo su comparencia optativa, sin perjuicio de las consecuencias desfavorables en uno u otro caso.  La garantía comprende el daño emergente, el lucro cesante y eventualmente el agravio moral, como asimismo los gastos derivados de la compraventa y las mejoras introducidas al inmueble. Se indemniza en caso de pérdida total, el precio abonado sin intereses (quedan compensados por el uso hasta la desposesión) o el mayor valor de la cosa. Si la cosa hubiese disminuido su valor, igualmente se indemnizará el precio abonado. Las únicas sumas que el vendedor puede deducir de lo que deba pagar al comprador, son las que le haya abonado  a este último el tercero vencedor en virtud de mejoras realizadas.  Para el caso de existir una evicción parcial, el comprador tiene derecho a resolver la compraventa o pedir una reducción proporcional del precio abonado. Esta garantía puede dejarse sin efecto por acuerdo de partes por no estar comprometido el orden público. En las subastas judiciales la garantía de evicción se limita al precio obtenido.

Pacto sobre título perfecto, estudio de títulos  y responsabilidades:

El vendedor está obligado mediante este pacto a demostrar que su título está libre de toda observación que pudiera hacer prever algún potencial peligro de acción real sobre el inmueble; y refuerza la garantía común que dimana del art. 1425 del Código Civil, porque esta última solo autoriza a suspender el pago del precio frente a motivos fundados de acciones reivindicatorias y no únicamente potenciales, como sería la cuestión relativa a la perfección del título.

La acción real, a diferencia de la personal, es la que persigue la cosa; es la que tiene virtualidad para desapoderar al titular o poseedor de la misma del dominio o posesión que viene ejerciendo sobre la cosa, y entonces es la única que interesa a estos fines, porque la acción personal perseguirá al vendedor únicamente sin poder atacar a aquellos terceros, adquirentes a título oneroso y de buena fe.

Los plazos durante los que pueden ejercerse las acciones reales son de veinte años en cualquier supuesto de prescripción adquisitiva, y diez años en los casos de justo título.

No debe confundirse al “justo título” con el “título suficiente”.  Aquí la palabra título no está tomada en sentido de instrumento sino de causa, o sea que es el acto jurídico que sirve de antecedente a la tradición. Y este título debe ser suficiente para transferir el dominio, y quedan incluidos todos los títulos que generan una transmisión de la propiedad (compraventa, donación, permuta, aporte en sociedad, etc.).

Para operar el efecto transmisivo, un título debe estar rodeado de todos los recaudos legales tanto de fondo como de forma. En cuanto a los primeros, deberán concurrir la legitimación y capacidad; en cuanto a los segundos, recayendo sobre inmuebles, será necesaria la escritura pública (art. 1184, inc. 1 C. Civil).  En el justo título solo concurren los requisitos de forma, no así los de fondo. En el justo título se requiere la buena fe  y el transcurso del tiempo a través de la prescripción breve  (10 años, art. 3999 C. Civil ver infra) para la adquisición del dominio. La tradición hecha en base a un justo título no hace adquirir el dominio, solamente la posesión.

Entonces, el pacto sobre título perfecto, obliga a efectuar un estudio de los antecedentes dominiales, mediante la operación técnico-notarial conocida como “estudio de títulos”, que se realiza habitualmente a través de la actuación de un notario referencista.

Su labor será analizar los distintos títulos que han ido transmitiendo el domino de ese bien en particular, hasta llegar al transmitente actual. Realizando un análisis crítico, desde el punto de vista jurídico sustancial y formal, remontándose veinte años en el tiempo.

De este modo se logra asegurar al comprador que su título resistirá cualquier estudio que practique una institución de crédito hipotecario al considerar si el título del inmueble “sirve”  para poder ser gravado con derecho real de hipoteca.

Una definición legal del estudio de títulos la encontramos en el artículo 156, inc. 2º de la ley 2090 de la Provincia de Buenos Aires: “Consiste en el análisis de los antecedentes jurídicos que legitiman el dominio que se alega” , con exigencia de referenciar las escrituras públicas y expedientes judiciales o administrativos que corresponda, mediante un exhaustivo análisis de todos los titulares anteriores y las circunstancias por las que obraron hasta hallar un título traslativo de dominio desde cuya fecha haya transcurrido el término necesario para la usucapión (artículos 4015 y 4020 del Código Civil)”.

Art. 4.015. Prescríbese también la propiedad de cosas inmuebles y demás derechos reales por la posesión continua de veinte años, con ánimo de tener la cosa para sí, sin necesidad de título y buena fe por parte del poseedor, salvo lo dispuesto respecto a las servidumbres para cuya prescripción se necesita título.

(Artículo sustituido por art. 1° de la Ley N° 17.711 B.O. 26/4/1968. Vigencia: a partir del 1° de julio de 1968.)

Art. 4.020. La acción para pedir la partición de la herencia contra el coheredero que ha poseído el todo o parte de ella en nombre propio, se prescribe a los veinte años.

(Artículo sustituido por art. 1° de la Ley N° 17.711 B.O. 26/4/1968. Vigencia: a partir del 1° de julio de 1968.)

Es importante también destacar que no está obligado el escribano a realizar el estudio de títulos. El criterio dominante en la actualidad afirma que no hay obligación legal de realizarlo, lo cual no impide que el notario decida asumir esta obligación contractualmente. Además es preciso no confundir la obligación o no del escribano en cuanto al estudio de títulos, con la del adquirente del derecho. Este último, conforme cual sea la corriente doctrinaria que se aplique (tema desarrollado infra), deberá estudiarlos para poder invocar su buena fe, aún cuando el notario, desde el punto de vista de sus deberes formales, no esté obligado a hacerlo.
El estudio de títulos puede ser encomendado al propio escribano otorgante o a un tercero. Pero el profesional asume una obligación de resultado, sin distinguir en el hecho de que sea realizado por el propio notario o por un escribano referencista, sin perjuicio en este último caso, de la pretensión de regreso que pueda interponerse atendiendo a las relaciones internas entre ambos profesionales.
De esta manera el notario queda obligado a que su estudio de títulos sea correcto en sí mismo, con los elementos de juicio apreciados según un criterio de diligencia adecuados a la función notarial, siendo ello una obligación de resultados y no de medios, porque el escribano deberá informar y dictaminar, técnicamente, sobre las circunstancias que resultan de ese título. Por lo tanto, en relación a la carga de la prueba, el escribano debe demostrar la bondad de su dictamen para eximirse de responsabilidad
(probando no sólo su carencia de culpa, sino también que le fue imposible acceder a los elementos de juicio que determinaron el reconocimiento del mejor derecho del tercero, para el caso de que éste exista,  pese a la realización de un examen idóneo de los antecedentes del título).

Instituciones bancarias:

Las instituciones bancarias en particular y las instituciones que otorgan créditos hipotecarios en general,  exceden habitualmente los requerimientos básicos del título perfecto.

Su jurisprudencia es acomodaticia, porque en épocas de mucha demanda, sobreexigen; y en épocas de pocos solicitantes o cuando necesitan imperiosamente colocar capital, suelen pasar sus propios requisitos por alto.

Esto hace saber que no debe tomarse como confiable o ciento por ciento atendible el dictamen de calificación que realizan, debiendo procurarse en tal caso un dictamen independiente practicado en forma imparcial.

Sin perjuicio de que un adquirente prevenido, que debe recurrir al préstamo de una institución bancaria, en la inteligencia de que puede encontrarse con un dictamen desfavorable de parte de la institución declarando observable el título y negándole por tanto el crédito solicitado; debe asegurarse de introducir en la seña o boleto el pacto sobre “título perfecto”. Porque a la institución crediticia el único dictamen que le importa es el de su propia oficina de calificación.

Alcance del pacto (art. 1051 del Código Civil):

El artículo 1051 del Código Civil establece:

“Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado, quedan sin ningún valor y pueden ser reclamados directamente del poseedor actual; salvo los derechos de los terceros adquirentes de buena fe a título oneroso, sea el acto nulo o anulable”. (la negrita me pertenece)

Este artículo ha quedado redactado así luego de la reforma incorporada por la ley 17.711 en el año 1.968 al Código Civil (se agregó con la reforma lo transcripto en negrita), y complementa al principio de “integridad documental” consagrado en el art. 996 del mismo código (Art. 996. El contenido de un instrumento público puede ser modificado o quedar sin efecto alguno por un contra-instrumento público o privado que los interesados otorguen; pero el contradocumento privado no tendrá ningún efecto contra los sucesores a título singular, ni tampoco lo tendrá la contraescritura pública, si su contenido no está anotado en la escritura matriz, y en la copia por la cual hubiese obrado el tercero).

Con esta disposición se procura proteger al tercero adquirente de buena fe.

El artículo 1050 establece que “La nulidad pronunciada por los jueces vuelve las cosas al mismo o igual estado en que se hallaban antes del acto anulado” (retroactividad). Pero, con la reforma, ahora el art. 1051 contiene dos normas diferentes: una de carácter general que establece el principio de la retroactividad de la sentencia de nulidad (que se ha transcripto sin resaltar); y otra de carácter particular (en negrita) que consagra la irretroactividad o inoponibilidad de dicha sentencia frente a los derechos adquiridos por terceros de buena fe y a título oneroso, sea el acto nulo o anulable (“… salvo los derechos de los terceros adquirentes de buena fe a título oneroso, sea el acto nulo o anulable”).

En nuestro Código Civil, la buena fe siempre se presume y basta que haya existido en el momento de la adquisición (a los efectos de la prescripción), pero si el vicio de forma existió en el título de adquisición, se presume la mala fe (art. 4009).

Art. 4.009. El vicio de forma en el título de adquisición, hace suponer mala fe en el poseedor.

El título de adquisición  al que alude este artículo es la escritura de adquisición del comprador, y si del título antecedente, es decir del de adquisición del vendedor no surge ningún vicio de forma, no puede presumirse mala fe del comprador, sino todo lo contrario. A quien alegue lo contrario le incumbe la carga de la prueba de la mala fe (presunción iuris tantum). Aunque existe una fuerte corriente doctrinaria que opina que no alcanza la “buena fe creencia” (ver infra).

Conforme al art. 1051, la reivindicación se detendrá ante el adquirente de buena fe y título oneroso, aunque entre los antecentes haya un acto nulo o anulable, y sin interesar la buena o mala fe del enajenante. Entonces debe tratarse de una adquisición hecha por un tercero, ya que la protección no alcanza a las partes del negocio nulo o anulable. Pero el acto antecedente puede ser nulo o anulable, porque el tercero puede tener buena fe frente al acto nulo si el vicio no es ostensible. Y no interesa la buena o mala fe del enajenante, por eso, el art. 2777 que establece: “Compete también contra el actual poseedor de buena fe que por título oneroso la hubiere obtenido de un enajenante de mala fe , o de un sucesor obligado a restituirla al reivindicante, como el comodatario”; ha quedado tácitamente derogado con la reforma del art. 1051.

Entre los antecedentes no debe existir un título materialmente falsificado, como sería el caso de una escritura otorgada por alguien que con documentos apócrifos se hace pasar por el titular del dominio del inmueble (rige aquí lo dispuesto en el art. 3999).  Esto es lo que entiende la doctrina mayoritaria, y se denomina adquisición a non domino, donde pudo pasar que el escribano público atestigüe hechos diferentes de los realmente sucedidos, o dé fe de hechos no sucedidos, como por ejemplo si da fe de la presencia de una persona no asistente, o inserta una fecha distinta de la real, o incluye una firma falsificada. O la falsedad material del instrumento puede provenir de las partes del negocio jurídico aún sin intervención del escribano, y a pesar de su correcta actuación; por ejemplo si comparece una persona pretendida titular del derecho que se transmite engañando al escribano con la exhibición de falsa documentación (falso documento de identidad o falso poder). Por eso, el adquirente de buena fe y a título oneroso que adquirió a non domino o a un incapaz (mediando error de hecho), para repeler la acción reivindicatoria no puede prevalerse de lo dispuesto en el art. 1051, sino que precisará que transcurra el plazo de diez años (prescripción breve – art. 4010 C. Civil), pues posee justo título (art. 3999 C. Civil).

Art. 3.999. El que adquiere un inmueble con buena fe y justo título prescribe la propiedad por la posesión continua de diez años.

Art. 4.010. El justo título para la prescripción, es todo título que tiene por objeto transmitir un derecho de propiedad, estando revestido de las solemnidades exigidas para su validez, sin consideración a la condición de la persona de quien emana.

En consecuencia, el poseedor con justo título y buena fe es titular de un derecho real putativo, ya que es propietario frente a todos menos frente al titular del derecho real verdadero, quien no es otro que el propietario contra quien prescribirá. Este último es el único que puede cuestionar la posesión y desapoderar al poseedor, si entabla una acción de reivindicación antes de que transcurra el plazo de diez años, contados desde la fecha del título, salvo prueba en contrario respecto de la fecha de toma de posesión.

Justo título y buena fe son dos elementos diferentes, pero están íntimamente ligados. El justo título hace presumir la buena fe (nota al art. 3999). El poseedor debe estar totalmente convencido de que es el legítimo propietario del inmueble y debe ignorar que quien se lo transmitió no lo era o que carecía de capacidad para enajenar. Si el poseedor tiene duda de la legitimidad de su autor, no hay buena fe, porque la duda es un término medio entre la buena y la mala fe. La buena fe se basa en el error o ignorancia. La mala fe supone conocimiento. No hay entre ambas, situaciones intermedias; como en el caso del dolo y la culpa.  La duda queda excluida tanto de la buena como de la mala fe, porque la buena fe es error y la mala fe es certeza. Si hay duda no existe en el poseedor una creencia plena y entera de su parte acerca de los derechos de su antecesor. A su vez el error debe ser de hecho y no de derecho.  Se da el primer supuesto, por ejemplo si se adquiere el inmueble de alguien que exhibe un falso documento o un falso poder (non domino) o de alguien que carece de capacidad para transmitir (menor de edad propietario que se hace pasar por mayor). Pero si se adquiere de un menor, creyendo que los menores pueden contratar libremente, ese error  es de derecho, y equipara al adquirente como si fuera de mala fe. La buena fe por su parte se presume y basta que haya existido en el momento de la adquisición; por ello si se trata de un legado de cosa cierta, la buena fe debe estar presente al momento de la muerte del causante, porque en ese momento se transmite la propiedad. En cambio, si existe un vicio de forma en el título, se presume la mala fe del adquirente. Así, si el poseedor adquiere un inmueble por escritura pública, pero entre los títulos antecedentes hay un título hecho en documento privado, ese defecto de forma pone al adquirente en situación de mala fe, porque  es un vicio visible y extrínseco y nadie puede ignorar las reglas sobre las formas esenciales de los actos jurídicos. Si el vicio del título es oculto, la mala fe no se presume. El título es “justo” si reúne las condiciones legales, no hace a la legitimidad de la transmisión , es decir que si emana de una persona que no es el verdadero propietario pero tiene las formas exigidas por la ley, es justo porque es un acto jurídico idóneo para transferir la propiedad o constituir otro derecho real, donde falta la legitimación del enajenante que torna al título ineficaz. No interesa si el titulo del autor de la transmisión es vicioso o si este actúa con mala fe.

No debe confundirse justo título con título putativo, un ejemplo de título putativo es el de quien compra un inmueble, pero toma posesión de otro, porque el título no se aplica a la cosa poseída. Entonces, el poseedor que está en esas condiciones solo podrá usucapir a los veinte años, de lo que resulta como consecuencia que el título siempre debe referirse al inmueble poseído (art. 4011).

Art. 4.011. El título debe ser verdadero y aplicado en realidad al inmueble poseído. El título putativo no es suficiente, cualesquiera que sean los fundamentos del poseedor para creer que tenía un título suficiente.

Existe también un criterio mayoritario que considera que  si de un estudio de títulos, es decir, si compulsando los antecedentes se hubiese constatado la irregularidad, ya no podría el adquirente que no realizó dicho estudio invocar su buena fe, y aquí es donde cobra importancia la cuestión de los títulos “observables” a la hora de obtener un crédito hipotecario. Para esta postura, la “buena fe registral” no existe, se basa en que la inscripción de los derechos reales sobre inmuebles en el respectivo registro, tiene solo efectos declarativos y no constitutivos, a los fines de dar publicidad a los derechos y ser oponible a terceros interesados (art. 2505 C. Civil).  Se exige la buena fe fundada en una conducta diligente de parte del adquirente, traducida en un previo estudio de títulos y antecedentes de dominio (arts. 512, 902 y 1198, primera parte, del Código Civil).

Art. 2.505. La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas.

(Artículo sustituido por art. 1° de la Ley N° 17.711 B.O. 26/4/1968. Vigencia: a partir del 1° de julio de 1968.)

Art. 512. La culpa del deudor en el cumplimiento de la obligación consiste en la omisión de aquellas diligencias que exigiere la naturaleza de la obligación, y que correspondiesen a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar.

Art. 902. Cuando mayor sea el deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las cosas, mayor será la obligación que resulte de las consecuencias posibles de los hechos.

Art. 1198. Los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsión.

No comparto este criterio y coincido con una minoría que entiende que el tercero que adquiere de quien está inscripto en el Registro de la propiedad Inmueble como titular, adquiere de una persona que el Estado, por medio de un organismo creado a tal efecto, la presenta como titular de un derecho. Por lo tanto, si el tercero se procuró de los certificados del registro (dominio e inhibiciones), no se le puede aplicar un criterio o norma que no establece el Código Civil ni la ley registral.

El art. 1051 del Digesto Civil en su actual redacción abre entonces dos vías:

Por una parte se sostiene que el estudio de títulos pasó a ser superfluo porque la buena fe y el título oneroso tornan inatacable el dominio; y por otra parte están quienes entienden que resulta más importante que antes, el estudio de títulos, ya que resulta imprescindible para completar la buena fe del comprador.

La posición del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires y de la Capital Federal:

El Colegio de Escribanos provincial entiende que el texto actual del art. 1051 del Código Civil coloca al adquirente de buena fe y a título oneroso a salvo de los efectos de una acción reipersecutoria que podría fundarse en una hipotética demanda de nulidad. La nulidad no puede oponerse al actual propietario, excepto que se probare su mala fe antes de haber adquirido el bien.

Por su parte, el Colegio de Escribanos de la Capital Federal entendió en convención notarial celebrada en el año 1.969 que: “La reforma del art. 1051 se propone preservar la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y que la buena fe consiste en la íntima convicción del sujeto de actuar conforme a derecho unida a la diligencia razonable que le permita advertir los vicios manifiestos que eliminarían la presunción de buena fe, insistiendo en que los vicios visibles, entre los que incluye los de forma, surgen del estudio de títulos, de todo lo que deduce que el tercero para poder demostrar su diligencia, como requisito justificante de su buena fe, debe imprescindiblemente documentar la realización de dicho estudio y su resultado, con lo que la referencia de títulos tendría, a partir de la reforma del art. 1051, mayor trascendencia que antes de ella”.

Así, siguiendo su criterio,  a diferencia del colegio provincial, interpretan como tácita la obligación del notario de practicar el estudio de títulos para que el adquirente pueda probar su buena fe.

Títulos provenientes de donación:

El art. 3955 del Código Civil dispone: “La acción de reivindicación que compete al heredero legítimo, contra los terceros adquirentes de inmuebles comprendidos en una donación, sujeta a reducción por comprender parte de la legítima del heredero, no es prescriptible sino desde la muerte del donante”.

Alude a una acción de reivindicación que poseen los herederos legítimos del donante, contra terceros de buena o mala fe, adquirentes a título gratuito, de bienes del donante, toda vez que en esa donación el donante hubiera dispuesto de mayor cantidad de lo que la ley le permite disponer existiendo herederos forzosos, es decir cuando está afectando la legítima de estos últimos.

El art. 1831 del C. Civil faculta a los herederos necesarios del donante para demandar la reducción de las donaciones inoficiosas, hasta que queden cubiertas sus legítimas ( es inoficiosa la donación cuyo valor excede la parte que el donante podía disponer).

El art. 3601, a su vez establece: “Las disposiciones testamentarias que mengüen la legítima de los herederos forzosos, se reducirán, a solicitud de éstos, a los términos debidos”.

Está discutido si está acción es personal o real, según la nota al art. 4023 que establece la prescripción liberatoria decenal, está comprendido dentro del artículo el derecho para pedir la legítima que corresponde por la ley.  Pero el art. 3955 le confiere a los legitimarios una acción aparentemente real, ya que los faculta para dirigirse contra terceros adquirentes de inmuebles comprendidos en una donación inoficiosa. Aunque al hablar de prescripción puede entenderse que la acción no es real.

El donatario adquiere un dominio imperfecto, revocable (art. 2663). Si al producirse la muerte del donante, la donación resulta inoficiosa por afectar la legítima de los herederos, la acción de reducción trae como resultado la revocación o resolución del dominio, que se opera con efecto retroactivo al día de la adquisición (art. 2669), el antiguo propietario puede tomar el inmueble libre de todas las cargas, servidumbres o hipotecas con que lo hubiere gravado el propietario desposeído (art. 2670). Únicamente si se tratara de muebles, los terceros adquirentes que no tuviesen obligación de restituir y fueren de buena fe no serán alcanzados por la revocación (art. 2671).

Art. 2.663. Dominio revocable es el que ha sido transmitido en virtud de un título revocable a voluntad del que lo ha transmitido; o cuando el actual propietario puede ser privado de la propiedad por una causa proveniente de su título.

Art. 2.669. La revocación del dominio tendrá siempre efecto retroactivo al día en que se adquirió, si no hubiere en la ley o en los actos jurídicos que la establecieron, disposición expresa en contrario.

Art. 2.670. Revocándose el dominio con efecto retroactivo, el antiguo propietario está autorizado a tomar el inmueble libre de todas las cargas, servidumbres o hipotecas con que lo hubiese gravado el propietario desposeído o el tercer poseedor; pero está obligado a respetar los actos administrativos del propietario desposeído, como los alquileres o arrendamientos que hubiese hecho.

Quedan a salvo los actos de disposición realizados por el fiduciario de conformidad con lo previsto en la legislación especial (Párrafo incorporado por art. 74 de la Ley N° 24.441 B.O. 16/1/1995.)

Art. 2.671. La revocación del dominio sobre cosas muebles no tiene efecto contra terceros adquirentes, usufructuarios, o acreedores pignoraticios, sino en cuanto ellos, por razón de su mala fe, tuvieren una obligación personal de restituir la cosa.

En síntesis, si el donatario mantiene las cosas en su poder, la acción de reducción es personal y prescribe a los diez años (art. 4023). El plazo corre desde la muerte del donante, es decir, desde la apertura de la sucesión, ya que recién en ese momento puede saberse si afecta la legítima. Si en cambio, las cosas pasaron a terceros adquirentes, solo podrán accionar contra ellos los herederos legitimados, cuando se trate de inmuebles, y los terceros no pueden invocar ninguna defensa, ya que al adquirir de quien posee un título emanado de una donación sabe que se encuentra expuesto a la reivindicación para el caso de haberse afectado la legítima de los herederos forzosos. Estos terceros, si ya han transcurrido más de veinte años, pueden oponer la prescripción adquisitiva. Existe sin embargo doctrina notarial que entiende que en cualquier supuesto del art. 3955 la prescripción es decenal y no veinteañal.

Si la donación en mayor porción a la disponible la hubiese realizado el donante a algún heredero forzoso, la solución es distinta, ya que el art. 3477 establece: Los ascendientes y descendientes, sean unos y otros legítimos o naturales, que hubiesen aceptado la herencia con beneficio de inventario o sin él, deben reunir a la masa hereditaria los valores dados en vida por el difunto”.

Esto significa que no existe acción real, porque los herederos deben devolver a la masa los “valores” recibidos en vida por donación del causante, que no es lo mismo que devolver “las cosas mismas”; porque siendo la donación un contrato que transmite el dominio al donatario pudo haber dispuesto del bien recibido y haberlo transferido a un tercero.

Entonces, si no hay posibilidad de reivindicación ejercida contra terceros adquirentes, a éstos últimos le será indiferente la posibilidad de que opere respecto de su transmitente lo dispuesto en el art. 3477 antes citado. *

Hay quienes interpretan basándose en el art. 3955 antes transcripto que toda donación es pasible de una acción de reivindicación, pero esta interpretación es minoritaria.

Es importante distinguir la categoría de herederos forzosos y no forzosos a estos fines, porque la doctrina mayoritaria entiende que tratándose de la donación efectuada a un heredero forzoso no habrá reivindicación, y desde este punto de vista el título debe considerarse perfecto. Mientras que los inmuebles donados a herederos no forzosos poseen títulos imperfectos y están sujetos a la acción de reivindicación. Asimilando entonces la situación de los herederos forzosos a lo dispuesto en el art. 3477 y la de los no forzosos a la de los terceros (art. 3955).

Entonces, son títulos perfectos los provenientes de donaciones efectuadas de padres a hijos; e imperfectos los provenientes de donaciones efectuadas a herederos no forzosos o a extraños.

*  El art. 3476 del Código Civil establece: “Toda donación entre vivos hecha a heredero forzoso que concurre a la sucesión legítima del donante, sólo importa una anticipación de su porción hereditaria”. La acción por la cual se fija una suma que se hará valer en el proceso sucesorio en el acto de la partición, entre herederos, se denomina acción de colación. No opera de pleno derecho sino que debe ser demandada y puede ser renunciada, expresa o tácitamente. Se parte de la base que una persona que dona un bien a uno de sus herederos forzosos está llevando a cabo un adelanto de herencia, de modo tal que esa donación se transforma en una ventaja en el tiempo. Se calcula el valor del bien a la fecha de la apertura de la sucesión, y se imputa dicho valor en la hijuela del donatario para lograr la igualdad entre los herederos forzosos en la partición de la herencia.  Así, se asignará al donatario una porción menor para equilibrar su participación en el caudal relicto. Para que se impute total o parcialmente a la porción disponible debió existir voluntad expresa del causante (testamento). Caso contrario, su silencio es interpretado de modo tal de sostener la igualdad entre los derechohabientes. En el caso de tratarse de una donación remuneratoria, que implica la recompensa de servicios prestados al donante por el donatario, estimables en dinero y por los cuales éste podría pedir judicialmente el pago de los mismos (art. 1822), la donación debe considerarse como un acto a título oneroso, mientras no exceda una equitativa remuneración de servicios percibidos (art. 1825)  y no será colacionable. Si en cambio, resulta excesiva en proporción al servicio que se pretende remunerar, cabe entender que si está sujeta a colación ya que importa una liberalidad. Se presume igualmente la gratuidad de actos aparentemente onerosos por los que se transmite la propiedad de bienes del futuro causante a una persona que es heredero forzoso suyo, si se reserva el usufructo o somete la transmisión al pago de una renta vitalicia a su favor. Y esta presunción es iure et de iure, es decir que no admite prueba en contrario. Entonces, en estos supuestos, el heredero donatario deberá colacionar en lo que exceda la porción disponible del causante. Si en cambio, los herederos aceptaron el carácter oneroso del acto, no podrán luego accionar. El reconocimiento de onerosidad del acto de transmisión al heredero forzoso implica la aceptación de la ventaja que se concede en la medida de la porción disponible.

Modo de perfeccionar los títulos imperfectos:

Si se intenta a posteriori perfeccionar el título imperfecto, y el donante aún vive, puede restituírsele el bien:

A) Aplicando lo dispuesto por el art. 1837 del Código Civil, que establece: “Cuando la donación es sin cargo, el donatario está obligado a prestar alimentos al donante que no tuviese medios de subsistencia; pero puede librarse de esta obligación devolviendo los bienes donados, o el valor de ellos si los hubiese enajenado”.

Si el donatario devuelve el bien, el acto tiene los mismos efectos revocatorios consagrados en el art. 1867: “Entre donante y donatario, los efectos de la revocación por causa de ingratitud, remontan al día de la donación, y el donatario está obligado no sólo a restituir todos los bienes donados que él posea, sino que aun debe bonificar al donante los que hubiese enajenado, e indemnizarlo por las hipotecas y otras cargas reales con que los hubiese gravado, sea por título oneroso o lucrativo”.

Existe también la posibilidad, por lo que establece el art. 1837, de que se perfeccione el título por el siguiente procedimiento: el donatario vende a un tercero, pero en el momento de la celebración de la compraventa, comparece el donante y el donatario le hace entrega del precio, ya que puede devolver “los bienes donados o el valor de ellos si los hubiera enajenado”.

B) Aplicando la “declaración de onerosidad”. Aquí, quienes hayan intervenido en el negocio (donación),  a posteriori aclaran aspectos esenciales, refiriéndose al objeto o a cualquiera de sus elementos, con la posibilidad de variar inclusive hasta la tipificación.

Es así que por un contradocumento se reconoce que el negocio es simulado, ya que  a pesar de haberse exteriorizado como donación existió pago de precio. Esto trae como consecuencia la obligación de tributar a partir de esta segunda escritura (sellado, impuesto a la transferencia de inmuebles, etc.) y también que dicha obligación tributaria se remonte a la fecha real del hecho imponible.

C) Restituyendo el bien por “distracto”. Se utiliza esta figura por lo dispuesto en el art. 1200 del Código Civil, que reza: “Las partes pueden por mutuo consentimiento extinguir las obligaciones creadas por los contratos, y retirar los derechos reales que se hubiesen transferido; y pueden también por mutuo consentimiento revocar los contratos, por las causas que la ley autoriza”.

Esta solución está cuestionada, ya que la nota al artículo dice que el distracto carece de efecto retroactivo. Pero en la práctica muchas instituciones bancarias aceptan esta solución como modo  de perfeccionar el título.
Si el donante ha fallecido antes de recurrir a alguna de estas opciones, deberá iniciarse su juicio sucesorio y aguardar el tiempo procesal necesario para corroborar que no se presenten herederos forzosos, únicos legitimados para accionar por reivindicación. De no haber herederos forzosos el título se vuelve inobjetable.

Si aparecieran en cambio herederos forzosos y se logra su conformidad con la donación, también se logra sanear el título.

La dación en pago y la permuta:

En estos supuestos, el dominio también puede ser observable.

El art. 787 del Código Civil establece: “Si el que de buena fe recibió en pago una cosa raíz, la hubiese enajenado por título oneroso o por título lucrativo, el que hizo el pago puede reivindicarla de quien la tuviese”.

Esta disposición es una de las aplicaciones más rigurosas del principio sentado en el art. 3270 del Código.

Art. 3.270. Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o más extenso que el que gozaba; y recíprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor y más extenso que el que tenía aquel de quien lo adquiere.

Alude a la posibilidad de reivindicar contra terceros adquirentes de un inmueble si se demuestra que el crédito por cuya virtud se entregó en pago el bien, no se debía en su totalidad o en parte, ya sea por error de hecho o de derecho.

Este artículo armonizaba con el art. 1051 en su redacción original. Entonces, el tercero recibía la cosa con todos sus vicios, aunque tuviese buena fe y su título fuese oneroso, ya que nadie podía transmitirle  un derecho mejor que el que tenía su antecesor.

Pero luego de la reforma, debe considerarse que respecto de los sucesores a título gratuito, cederá la protección. Porque el subadquirente a título gratuito (donatario de buena fe), que piensa que el inmueble ya es suyo, no tiene un interés atendible frente al dueño verdadero, que quedaría privado de su inmueble por el resguardo a un adquirente que,  aunque de buena fe pero faltándole el título oneroso no puede gozar de mayor protección que aquél.

Cabe pensar que este artículo debió derogarse o modificarse, al modificarse el art. 1051. Entonces, por vía de criterio doctrinario corresponde tenerlo por tácitamente derogado por el conflicto que se genera con la norma posterior. Y también porque el espíritu de la reforma es proteger a los terceros titulares de derechos adquiridos de buena fe y a título oneroso, frente a vicios no manifiestos que pudieran tener los antecedentes de tales relaciones. Y fundamentalmente porque debe buscarse una interpretación armónica de todo el articulado del Código Civil.

Según este criterio, solo procederá  la reivindicación del pagador contra un subadquirente de mala fe o a título gratuito.

Pero, justamente como ésta es una interpretación doctrinaria, para que no prospere la acción por reivindicación,  conviene  complementar lo expresado, consignando expresamente en la propia escritura de dación en pago que el crédito que da origen a la dación se considera legítimo, y por lo tanto es también legítima la transferencia del dominio, renunciando el deudor transmitente al ejercicio de la acción de reivindicación.

Y si así no se hiciere, si esto no ha acontecido oportunamente, puede comparecer el deudor luego a la transmisión posterior que hace su acreedor del inmueble dado en pago, y renunciar en ese acto a la acción del art. 787. En este supuesto conserva acciones personales contra el acreedor, pero el tercero adquirente queda a salvo.

En relación a la permuta, el artículo 1487 del Código Civil establece:

“La anulación del contrato de permutación tiene efecto contra los terceros poseedores de la cosa inmueble entregada a la parte, contra la cual la nulidad se hubiese pronunciado”.

Como esta acción es real, afecta a terceros, y por lo tanto obliga a realizar un doble estudio de títulos de los bienes de la permuta. Es decir que al remontarnos veinte años para atrás al efectuar el estudio de títulos, si aparece alguna permuta, habrá que analizar la suerte que siguió el otro título.

Conclusiones:

Este tema ha dado y dará aún lugar a mucho debate. No hay una posición firme y pacífica, dependiendo las circunstancias de cada caso particular, que arroje una absoluta seguridad jurídica. Y esto precisamente es contrario al espíritu de la ley civil, que requiere cierto grado de certeza, seguridad y tranquilidad en lo que a derecho de propiedad, utilidad, fin social de la propiedad y libre circulación de bienes privados atañe.

A menudo será necesario incluir en el contrato el pacto sobre “título perfecto”, y a menudo será imprescindible obviarlo para no acrecentar la responsabilidad de la parte vendedora. Es importante saber que para la mayoría de la doctrina actual,  sin el estudio de títulos no podrá invocarse plenamente la buena fe que exige el art. 1051. Sin poder saber a ciencia cierta entonces cual será la posición jurisprudencial, ya que es factible obtener sin el estudio de títulos un pronunciamiento contrario a los intereses del vendedor.

Siempre el título quedará perfeccionado por el transcurso del tiempo (10 o 20 años), pero el título pasible de observaciones no tendrá un pleno tráfico  o circulación comercial, con los perjuicios que ello ocasionará al adquirente y sus sucesores a título universal o singular.

Fundamentalmente, habrá que analizar los antecedentes relacionados con donaciones a terceros o herederos no forzosos, aunque no todas son observables por imperio legal (ver infra).

De cualquier modo, y estudio de títulos mediante, si la institución crediticia conforme a sus propios parámetros no quiere otorgar el crédito al futuro adquirente, la operación se frustrará, y en tal caso, es conveniente también para el vendedor salvaguardar su responsabilidad en dicha hipótesis, ya que la elección de la entidad crediticia en dicho supuesto la realiza el comprador, quien debe correr con el riesgo que ello implica.

La aplicación lisa y llana del artículo 3955, como así también la aplicación lisa y llana del art. 787 y demás normativa del Código Civil en su redacción original, que toma como fundamento lo dispuesto en el art. 3270 del mismo cuerpo normativo (regla nemo plus iuris) debería ceder frente a lo dispuesto en el art. 1051 en su nueva redacción.  Respetando el espíritu de la reforma introducida por la ley 17.711.

Lo que equivale a decir que salvo las adquisiciones a non domino o mediando error de derecho, el tercero adquirente a título oneroso y de buena fe (apreciada ésta al momento de la adquisición), debe ser respetado, entendiendo que su título es perfecto, y que le alcanza para demostrarlo además de la presunción iuris tantum de su buena fe, la creencia que dimana del título de su antecesor debidamente inscripto en el registro respectivo.

El Dr. Natalio Pedro Etchegaray  entiende que el pacto sobre “título perfecto” tiene un sentido comercial, que va más allá de lo que es común y corriente en la contratación inmobiliaria; quien así adquiere pretende una mayor cobertura y una predeterminación de posibles objeciones al título del vendedor con el objeto de poder obtener créditos hipotecarios en instituciones que exigen este tipo de informes, y que han dado lugar a la formación de una jurisprudencia administrativa en muchos casos más restrictiva que la judicial o doctrinal.

Su inserción en el boleto de compraventa inmobiliaria autoriza al comprador a suspender el pago del precio, o a dejar sin efecto el contrato sin ninguna pérdida, si del estudio de los títulos antecedentes surgieran elementos que, a juicio de las instituciones de crédito, impidieran la concreción de la garantía hipotecaria.

Si no se pacta, sólo está autorizado el comprador a suspender el pago del precio, si hubiera un peligro real e inminente de reivindicación o cualquier otra acción real (art. 1425).

El agregado efectuado por la ley 17.711 al art. 1051, pone al comprador de buena fe a cubierto de cualquier acción de reivindicación u otra real cualquiera.

Según nuestra legislación actual procede de buena fe el que adquiere al propietario (con título inscripto) que se encuentra en posesión del bien vendido (El Boleto de Compraventa – Ed. Astrea 3º edición, pág. 183).

Resulta un exceso pretender que deba realizarse siempre estudio de títulos, del mismo modo pretender que todas las donaciones a terceros puedan constituir títulos observables. La donación que se revoca por ingratitud del donatario,  no tiene efecto contra terceros por las enajenaciones hechas por el donatario, ni por las hipotecas y otras cargas reales que hubiese impuesto sobre los bienes donados, antes de serle notificada la demanda (art. 1866).  En cambio serán títulos observables las donaciones hechas con cargo,  porque el tercero adquirente  a través del título de propiedad del donante,  ya está conociendo la existencia del cargo, y en tal caso deberá asegurarse del cumplimiento del mismo.

Art. 1.866. La revocación de la donación por causa de ingratitud, no tiene efecto contra terceros por las enajenaciones hechas por el donatario, ni por las hipotecas y otras cargas reales que hubiese impuesto sobre los bienes donados, antes de serle notificada la demanda.

Art. 1855. Cuando la donación ha sido de bienes inmuebles, y en el instrumento público están expresadas las cargas impuestas por el donante, la revocación de la donación anula las enajenaciones, servidumbres, e hipotecas consentidas por el donatario.

La postura del Colegio de Escribanos de Capital Federal, parte de la doctrina y la jurisprudencia nacional y la doctrina de las instituciones crediticias, han llevado la cuestión más allá de lo que la actual legislación puede establecer como título imperfecto u observable, dejando de lado la buena fe “creencia”, estableciendo el estudio de títulos como único requisito válido para acreditar la buena fe del titular. Por este motivo en casos particulares (construcción de edificios por ejemplo) convendrá efectuar en forma particular los estudios pertinentes, antes de comenzar a construir y enajenar unidades “apto crédito”; para intentar luego resistir el criterio bancario particular que objete el título a la hora de otorgar un crédito. Y redactar cuidadosa y detenidamente la cláusula relativa a la invocación del “título perfecto” para el caso que ésta se estipule por decisión de una o ambas partes.

Para ser completo, el estudio de títulos debe efectuarse con relación a todos los antecedentes sucesivos, hasta llegar a un plazo de veinte años desde la fecha de escrituración hacia atrás. Dicho plazo no es arbitrario, porque veinte años es el plazo de prescripción adquisitiva del dominio (usucapión); donde no se requiere buena fe, sino la posesión continua e ininterrumpida, sin necesidad de título alguno, pública y pacífica, por el término de veinte años para adquirir mediante acción judicial el dominio en forma originaria y no derivada de su antecesor (ya que se cancela la anterior inscripción).

Por aplicación de este plazo, si todos los títulos durante ese lapso de tiempo fueron perfectos,  el título (causa) es perfecto.

Fuentes:

– Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinario y jurisprudencial. – Alberto J. Bueres Elena I. Highton. Ed. Hammurabi.

– Curso de Derechos Reales. Privilegios y Derecho de Retención. – Beatriz Arean. Ed. Abeledo Perrot.

– Técnica y Práctica Documental. Boleto de Compraventa. Examen exegético de un boleto tipo. – Natalio Pedro Etchegaray. Ed. Astrea.