Conclusión

LOCACION DE COSAS

V

CONCLUSION DE LA LOCACION

1.Introducción

La conclusión de la locación aparece tratada a partir del art. 1604 del Cód. Civil y se puede dividir en:

a) Causales establecidas que  determinan  la  conclusión  del contrato;

b) Los efectos de dicha conclusión;

c) Continuación en la locación, pero no como tácita reconducción.

2.- Causales determinantes

El  código en su art. 1604 establece a modo enunciativo algunas causales que ponen fin al contrato:

a) La finalización del término pactado, respetando los plazos mínimos legales es la causal más común. Que el inquilino continúe en la ocupación una vez vencido el contrato no significa  que la locación  se reconduce (art. 1622); el locador puede en cualquier momento  pedir  la restitución. El pago de alquileres con posterioridad al vencimiento del plazo no implica prórroga, aunque se aumente el alquiler, mientras no exista una desproporción notoria.

b) Si  hubiere  un plazo indeterminado de la locación, cualquiera  de  las partes puede ponerle fin al contrato en cualquier momento (respetando los mínimos legales). Si se hubiese contratado la locación para la prosecución de un objeto  determinado,  el tiempo para la conclusión será el necesario para  la  consecución de dicho objeto (art. 1508 C. Cív).

c) Si se produce la pérdida de la cosa arrendada, se opera la conclusión  por  no existir el objeto de la locación. Si hubiese culpa de alguna de las partes en la pérdida corresponderá indemnizar por daños y perjuicios.

d) Puede suceder que se dé la imposibilidad de usar la  cosa  conforme a su destino; y para que esto constituya  causal  de conclusión,  la locación deberá tener un destino especial estipulado específicamente.

e) Los vicios redhibitorios también dan lugar a la conclusión de  la locación, pero como en los casos anteriores, el inquilino puede  optar entre la rescisión o la disminución del alquiler. Es imprescindible que el inquilino no tuviere conocimiento de estos vicios  al  momento de contratar, pues de lo contrario se presume que  no  le  afectan como para pedir la resolución por esta causal.

f) El caso fortuito es causal de conclusión cuando hace imposible  la  continuación  del contrato; podría encuadrarse dentro del caso fortuito a la expropiación.

g) Ciertos incumplimientos en las obligaciones a cargo de alguna de las partes, también habilitan a pedir la conclusión (innovaciones hechas por el locador; cambio de destino  efectuado  por el locatario; etc).

h) Puede concluirse el contrato  por  mutuo  consentimiento (art. 1200 del C. Cív), sin tener que respetar aquí ningún plazo mínimo legal.

i) Concluye  por  confusión la locación cuando recaen en la misma persona las condiciones de locador y locatario.

j) La ley 23091 en su art. 8º prevee la resolución anticipada por  decisión unilateral del inquilino; solución que a partir de la vigencia de la ley 24808 resulta aplicable a los destinos  locativos que no sean vivienda. El art. 8º establece también el método  que  debe seguir el inquilino para hacer uso de esta facultad, preavisando al locador y la indemnización a abonarle conforme  al momento en que ejerza la opción. Durante el plazo de preaviso el locador debe seguir percibiendo los arriendos. Si bien la ley 24808  aplica analógicamente la norma del art. 8º a los otros destinos locativos, no establece cuál será la indemnización que  corresponda  para el caso de ejercerse la opción dentro del tercer año en este tipo de destinos. Opino que sin  lugar  a  dudas debe entenderse que no  existe  in demnización  alguna  una  vez transcurridos los primeros 24 meses en cualquier destino  locativo. Esto así, porque la norma contenida en el  art.  8º  toma  en cuenta  el  plazo  legal y no el convencional; y aunque no fuese así, no prevee indemnizaciones por resolución anticipada para las locaciones  destinadas a vivienda y cuyo plazo de duración sea, por convención de partes, superior al mínimo legal de 24 meses. Y aunque el plazo legal para los restantes destinos que no sean vivienda es como mínimo de tres años, no corresponde extender una obligación más allá de los propios términos que la ley utiliza (art. 19 Constitución Nacional).

k) La teoría de la imprevisión receptada por el art. 1198 del Digesto  Civil, también puede ser causal de conclusión anticipada de la locación en épocas de hiperinflación. Se requiere para que funcione:  que  ocurra un hecho extraordinario e imprevisible; la excesiva  onerosidad provocada en la prestación debida; relación de causalidad entre aquel hecho y este resultado; y ausencia  de culpa  en  el perjudicado.

A partir del mes de junio del año 1975 con  el “rodrigazo”, nuestros tribunales receptaron como solución la rescisión de los contratos de locación con basamento  en  esta causal.  Por  supuesto que la parte locadora podía impedir que se produzca  la  resolución  ofreciendo un reajuste en el precio de los arriendos.

3.- Efectos de la conclusión

Al  concluir  el contrato se producen los siguientes efectos:

a) Se debe restituir la cosa alquilada;

b) Se resuelven los subarriendos;

c) Se deben abonar ciertas mejoras.

A. RESTITUCION DE LA COSA:

Una vez vencido el término convencional o legal,  el locatario debe restituir la cosa. Existe una  diferencia  entre ambos  plazos: si el plazo es legal, el inquilino que no adeude alquileres tiene 90 días para desocupar el inmueble (si debe  alquileres el plazo es de 10 días); así lo establece el art.  1509, habiendo  determinado  la jurisprudencia que resulta inaplicable el plazo de 90 días si el término de la locación se fijó  convencionalmente, debiendo producirse la desocupación en el perentorio tér mino de 10 días (ED, 115-620).

Si  el locatario no cumple con la restitución, el locador  puede  pedir  daños y perjuicios derivados de la demora. A cuyo efecto deberá intimar al locatario para que quede éste último encuadrado en el supuesto de retención indebida; y  podrá  una vez  hecho esto continuar percibiendo el importe del alquiler sin que esto implique renuncia alguna al debido resarcimiento que le corresponde por la retención ilícita.

Si en el contrato de locación se estableció una cláusula penal por ocupación extemporánea una vez vencido el contrato, igualmente deberá interpelarse al inquilino  por imperio de lo normado por el art. 1622; la indemnización que corresponda será la que hayan  convenido  las  partes. Entendiendo  la  jurisprudencia que es lógico establecer un monto de hasta dos veces el del alquiler mensual vigente al momento  de concluir el contrato. Esta pena impuesta en la  obligación  entra entonces en lugar de la indemnización de daños y perjuicios cuando el locatario se hubiese constituido en mora,  no  teniendo  el locador derecho a otro reclamo. Es procedente  incluso  para  el cobro de esta cláusula penal pactar la vía ejecutiva. A partir de la constitución en mora el inquilino debe el alquiler contractual con más la cláusula penal establecida. En cualquier supuesto, los daños derivados de la retención ilegítima  se  devengarán  hasta que el locador pueda recuperar la posesión del inmueble.

El art. 1622, antes aludido, establece que al término del plazo de la locación no existe tácita reconducción.

Reconducir es volver a tomar la locación. “Tácita reconducción” significa suponer que una vez vencido el contrato si el inquilino continúa en la ocupación del inmueble sin que el locador le exija  la restitución, nace para el locatario un nuevo  plazo  de  locación idéntico al pactado originariamente.

Si una vez vencido el término de la locación el locatario desea devolver la cosa, el locador no puede oponerse a esto aunque existan daños en la finca; sin perjuicio de su derecho de reclamarlos  judicialmente.  Debe recibir las llaves, limitándose su derecho a hacer constar los deterioros para luego accionar por cobro de las sumas que deriven de ellos.

B. SUBARRIENDOS

A menos que se haya producido  confusión  asu miendo una misma persona las calidades de locador y locatario,  se  resuelven los subarriendos al concluir la locación aunque sean  de plazo  pendiente; sin perjuicio del derecho del sublocatario por la indemnización que le corresponda abonar al sublocador-locatario.  Los  subarrendatarios  tienen  igualmente contra el locador principal  los mismos derechos del locatario; es decir que si por ejemplo el locatario se comprometió a realizar determinada mejora  que deba luego abonar el locador, y la misma hubiese sido realizada por el subarrendatario, corresponde a éste último el derecho a reclamar del locador principal el importe  correspondiente.

El art. 1606 del Digesto Civil deja al arbitrio  del locador la resolución de la sublocación.

C. MEJORAS

Por  aquellas  que deba el locador abonar al concluir la  locación,  el locatario goza de un derecho de retención sobre la  cosa  locada. El locador puede evitar que el locatario ejerza este derecho depositando o afianzando el pago de las mejoras.

Si el locador hace abandono de la cosa no  se  libera de su obligación de abonar las mejoras.

En lo atinente a las mejoras que no debe pagar el locador,  si no se estipuló que quedaban en beneficio de la propiedad, el locatario las puede retirar si la separación no daña la cosa;  si su retiro causa provecho al inquilino; y si el locador no quiere pagarlas.

4. Situaciones especiales

1) Quiebra del locador o locatario:

La quiebra del locador o locatario (art. 157  y  sig. ley 24.522) produce los siguientes efectos sobre la continuación o extinción del contrato:

a) Si el fallido es el locador, la locación continúa produciendo todos sus efectos.

b) Si es el locatario y utiliza lo arrendado para la explotación comercial, corresponde que el síndico y dentro de los treinta días  de  abierta la quiebra advierta si conviene el mantenimiento del contrato en las condiciones vigentes  o  no,  según  que  la quiebra sea liquidativa o  se  produzca  la  continuación  de  la empresa.

c) Si es el locatario y utiliza lo arrendado como vivienda, el contrato  es  ajeno  al  concurso;  y  para  el caso de deuda por arriendos, corresponde que el locador accione contra los garantes y/o verifique su crédito como quirografario.

d) Si es el  locatario y utiliza lo arrendado como vivienda y explotación  comercial  al mismo tiempo, debe estarse al carácter prevaleciente para determinar la solución aplicable.

2) Locación de inmuebles en propiedad horizontal:

La  ley  13512 de propiedad horizontal puede en forma indirecta provocar la extinción del contrato.

El artículo 6º prohibe a cada propietario u ocupante de unidad funcional destinarlos a usos contrarios a  la  moral  o buenas costumbres o fines distintos a los previstos en el  reglamento;  perturbar  con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad  de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o  depositar  mercaderías  peligrosas  o perjudiciales para el edificio.

El artículo 15º determina que en caso de violación por  parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las normas del artículo 6º, el representante o los propietarios afectados formularán la denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada la transgresión se aplicará al culpable  pena de  arresto  de hasta veinte días o multa en beneficio del fisco, debiendo el juez adoptar las medidas necesarias para que cese la infracción,  pudiendo  allanar domicilios con el uso de la fuerza pública si fuese  menester.

Estableciendo  además,  que  si el infractor fuese un ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia.

CÓDIGO CIVIL

CAPITULO VII

De la conclusión de la locación

Art. 1.604. La locación concluye:

1° Si fuese contratada por tiempo determinado, acabado ese tiempo;

2° Si fuese contratada por tiempo indeterminado después del plazo fijado por el artículo 1507, cuando cualquiera de las partes lo exija; (Inciso sustituido por art. 1° de la Ley N° 11.156 B.O. 29/9/1921.)

3° Por la pérdida de la cosa arrendada;

4° Por imposibilidad del destino especial para el cual la cosa fue expresamente arrendada;

5° Por los vicios redhibitorios de ella, que ya existiesen al tiempo del contrato o sobreviniesen después, salvo si tales vicios eran aparentes al tiempo del contrato, o el locatario sabía de ellos, o tenía razón de saber;

6° Por casos fortuitos que hubieran imposibilitado principiar o continuar los efectos del contrato;

7° Por todos los casos de culpa del locador o locatario que autoricen a uno u otro a rescindir el contrato.

Art. 1.605. Son vicios redhibitorios en las fincas urbanas, volverse oscura la casa por motivos de construcciones en las fincas vecinas, o amenazar ella ruina.

Art. 1.606. Cesando la locación aunque sea por falta de pago del alquiler o renta, se resuelven o pueden ser resueltos los subarriendos, cuyo tiempo aún no hubiese concluido, salvo el derecho del subarrendatario por la indemnización que le correspondiese contra el locatario.

Art. 1.607. No se resuelve sin embargo el subarriendo, si la locación hubiese cesado por confusión, es decir, la reunión en la misma persona de la calidad de locatario, y de la de propietario o usufructuario.

Art. 1.608. Resueltos los subarriendos, los subarrendatarios tendrán contra el locatario que les subarrendó, los mismos derechos que tiene el locatario contra el locador.

Art. 1.609. Acabado el tiempo de la locación, hecha a término fijo, por el vencimiento del plazo, si el locatario no restituye la cosa arrendada, el locador podrá desde luego demandarlo por la restitución con las pérdidas e intereses de la demora.

Art. 1.610. Si la locación no fuese a término fijo, el locador no podrá exigir al locatario la restitución de la cosa arrendada, sino después de los plazos siguientes: (Nota Infoleg: Por art. 1° de la Ley N° 11.156 B.O. 29/9/1921, se reemplaza las palabras “demandar al locatario” por “exigir al locatario”.)

1° Si la cosa fuese mueble, después de tres días de haberle intimado la cesación de la locación;

2° Si fuese casa, departamento o pieza, establecimiento comercial o industrial, predio o predio rústico, después de tres meses contados del mismo modo. (Inciso sustituido por art. 1° de la Ley N° 11.156 B.O. 29/9/1921.)

(Nota Infoleg: Por art. 1° de la Ley N° 11.156 B.O. 29/9/1921, se reemplaza los incisos 2° y 3° por el actual inciso 2°.)

4° Si fuese predio rústico en que existiese un establecimiento agrícola, después de un año contado del mismo modo.

5° Si fuese terreno en que no exista establecimiento comercial, industrial o agrícola, después de seis meses contados del mismo modo.

Art. 1.611. Siendo la locación de tiempo indeterminado, o acabado el tiempo de la locación, o teniendo el locatario derecho para resolverla, si él restituyere la cosa arrendada y el locador no quisiere recibirla, podrá ponerla en depósito judicial, y desde ese día cesará su responsabilidad por el alquiler o renta, salvo el derecho del locador para impugnar el depósito.

Art. 1.612. El locatario pondrá también en depósito judicial la cosa mueble alquilada, si llega a saber que ella no pertenece al locador, o que fuese hurtada a su dueño, o que su dueño la perdiera con intervención previa de la persona a quien la cosa pertenece, o del locador.

Art. 1.613. Perteneciendo la cosa arrendada a copropietarios indivisos, ninguno de ellos podrá sin consentimiento de los otros, demandar la restitución de la cosa antes de concluirse el tiempo de la locación, cualquiera que sea la causa que para ello hubiere.

Art. 1.614. Siendo arrendada la misma cosa a dos o más locatarios solidarios, ninguno de ellos podrá sin consentimiento de los otros restituirla antes de acabado el tiempo de la locación.

Art. 1.615. Concluido el contrato de locación, el locatario debe devolver la cosa arrendada como la recibió, si se hubiere hecho descripción de su estado, salvo lo que hubiese perecido, o se hubiese deteriorado por el tiempo o por causas inevitables.

Art. 1.616. Si el locatario recibió la cosa sin descripción de su estado, se presume que la recibió en buen estado, salvo la prueba en contrario.

Art. 1.617. Si la locación hubiese sido de un predio rústico con animales de trabajo o de cría, y no se previno en el contrato el modo de restituirlos, pertenecerán al locatario todas las crías, con obligación de restituir otras tantas cabezas de las mismas calidades y edades.

Art. 1.618. El locatario no puede retener la cosa arrendada so pretexto de que le deba el locador, ni por indemnización de mejoras, siempre que el locador depositare o afianzare el pago de ellas a su liquidación.

Art. 1.619. El locador tampoco puede abandonar la cosa arrendada por eximirse de pagar las mejoras y gastos que estuviere obligado a pagar.

Art. 1.620. Si la cosa arrendada tuviese mejoras que no deba pagar el locador, ellas serán reputadas cualquiera que sea su valor como accesorios de la cosa. El locatario no podrá separarlas si de la separación resulta algún daño a la cosa arrendada; o si no le resultare daño a la cosa, no le resultare provecho a él; o si el locador quisiere pagarlas por su valor, como si estuviesen separadas.

Art. 1.621. Fuera de estos casos el locatario tendrá derecho para separar las mejoras, con tal que separándolas restituya la cosa en el estado a que se obligó, o en el estado en que la recibió.

Art. 1.622. Si terminado el contrato, el locatario permanece en el uso y goce de la cosa arrendada, no se juzgará que hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación concluida, y bajo sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución de la cosa; y podrá pedirla en cualquier tiempo, sea cual fuere el que el arrendatario hubiese continuado en el uso y goce de la cosa.