Sucesiones, su relación con la venta de inmuebles y la actividad de corretaje

SUCESIONES

Su relación con la venta de inmuebles y la actividad de corretaje

1. La venta de inmuebles en sucesión.

Bajo este título analizaremos todos los  supuestos  de venta de inmuebles pertenecientes en todo o en parte a una persona fallecida.

Pero  analizaremos  también los distintos supuestos de compra de inmuebles por parte de personas que adquieren el dinero para comprar a través de un sucesorio.

Cabe distinguir en principio si el bien que se intenta enajenar es propio o ganancial.

Pensemos que el vendedor es viudo  y  el  inmueble  es propio;  en principio puede vender perfectamente sin recurrir al sucesorio de su  cónyuge.  Pero  analizaremos  más profundamente la cuestión: Son inmuebles propios  los  que cada cónyuge lleva al matrimonio, es decir, que han adquirido  antes  del matrimonio; pero también los que permuten durante  el matrimonio (subrogación real), los que adquieran durante el matrimonio pero con dinero ganado antes del matrimonio y los que adquieran luego de casarse por herencia, legado o donación. Las mejoras o edificaciones introducidas en tales inmuebles también son propias.

El art. 1266 del Código Civil establece:

“Los bienes que se adquieren por permuta con  otro  de alguno de los cónyuges, o el inmueble que  se  compre  con dinero de alguno de ellos, y los aumentos  materiales  que acrecen a cualquier especie de uno de los  cónyuges,  formando un mismo cuerpo con ella por  aluvión,  edificación, plantación,  u otra cualquier causa, pertenecen al cónyuge permutante, o de quien era el dinero, o a quien correspondía la especie principal.”

Por su parte, el art. 1272 dice:

“Son también gananciales los bienes que  cada  uno  de los  cónyuges,  o ambos adquiriesen durante el matrimonio, por cualquier título que no sea herencia, donación o legado como también los siguientes: Los bienes adquiridos durante el matrimonio por compra u otro título oneroso, aunque sea en nombre de uno solo de los cónyuges.

Los  adquiridos  por  hechos  fortuitos, como lotería, juego, apuestas, etc. Los frutos naturales o civiles de los bienes  comunes, o de los propios de cada uno de los cónyuges, percibidos durante el matrimonio, o pendientes al tiempo de concluirse  la sociedad. Los frutos civiles de la  profesión,  trabajo,  o  industria de ambos cónyuges, o de cada uno de ellos. Lo  que  recibiese alguno de los cónyuges, por el usufructo de

los bienes de los hijos de otro matrimonio. Las mejoras que durante el matrimonio, hayan dado  más valor a los bienes propios de cada uno de los cónyuges. Lo  que  se  hubiese gastado en la redención de servidumbres, o en cualquier otro objeto de que sólo uno de  los  cónyuges obtenga ventajas.   Los  derechos  intelectuales, patentes de invención o diseños industriales son bienes propios del autor o inventor, pero el producido de ellos durante la vigencia de  la sociedad conyugal es ganancial.”

El  carácter  de  propio de un bien se acredita con el título  de  propiedad  actual, o con el título antecedente (el caso de la permuta) o con el boleto de compraventa que tenga fecha cierta y sea anterior al matrimonio.

Para  que no existan dudas durante el matrimonio sobre la naturaleza propia del bien que se adquiere,  el  adquirente deberá  manifestar en la escritura  de  compra  o  en otra  posterior complementaria que “el bien es propio porque compra con dinero propio”.

Esta  manifestación  se  presume  verdadera, lo que no obsta a que el otro cónyuge pueda demostrar que es falsa e impedir que el cónyuge adquirente disponga libremente  del bien.

Si no lo hace, los terceros contratantes a título oneroso  y  de buena fe pueden tener al bien como propio y no temer  acciones legales que los perjudiquen en su adquisición.

Resulta conveniente que a la hora de comprar  un  bien durante el matrimonio que tendrá  el  carácter  de  propio (porque  se adquirió con dinero propio) comparezca el otro cónyuge y dé conformidad a la manifestación  que  hace  el adquirente respecto al carácter del bien. Esta comparencia es conveniente pero no es necesaria cuando  la  manifestación se hace en la escritura de compra, pero sí es necesaria cuando se hace en un acto posterior (escritura complementaria).

Si  ambos cónyuges estuviesen vivos, al vender por boleto el cónyuge titular del bien propio, alcanza con aclarar en el boleto que el bien es propio;  según  constancia del título de propiedad, y que no es sede del hogar conyugal,  o  si lo fuera que no hay hijos menores o incapaces. Caso contrario el otro cónyuge comparecerá  a dar su  asentimiento (art. 1277 C. Civ.)

Durante la vigencia del matrimonio y aún  después  del divorcio,  será  necesario el asentimiento del otro cónyuge cuando se pretenda disponer de un bien propio que sea sede del  hogar conyugal o en donde vivan hijos menores o incapaces.

Existen también los denominados bienes mixtos, que son en parte propios y en parte gananciales.

Por ejemplo, fallece A único titular de un inmueble  y le suceden como herederos B, C, D y E que son sus hijos. A cada uno le corresponde por herencia el 25% de  ese  bien. Pero  luego B que ya era de estado civil casado al momento de  fallecer  A,  le compra a sus parientes (C, D y E) sus partes  en  el bien y pasa a ser dueño del 100% del mismo. Ese 75% que adquiere por compra es de carácter ganancial.

En tal caso, el tercero que compre tiene que tomar  en cuenta que no puede prescindirse del asentimiento del otro cónyuge;  y  para  el caso que haya fallecido, de su sucesión.

En Capital Federal existe una disposición técnico  registral (4/92) del Registro de la Propiedad  Inmueble  que establece que cuando un condómino que tiene una parte  indivisa  de  carácter propio adquiere el resto del bien con dinero  ganancial  se  tiene al total como propio, pero si solamente compra algunas partes, sin llegar al total, esas nuevas adquisiciones son gananciales y sus participaciones resultan mixtas, es decir, en parte propias y en parte gananciales.

Pero este criterio se aplica solo en Capital  Federal, para  el  resto  del  país  el  bien adquirido conforme al ejemplo transcripto siempre ser  mixto.

En síntesis, tratándose de un bien propio de un vendedor viudo, no habrá  obviamente  asentimiento  conyugal  ni oposición  por  parte  del  cónyuge al carácter propio del bien; y el vendedor posee la libre disposición para vender sin pasar por el sucesorio.

Si el inmueble en cambio fuese ganancial, el  fallecimiento del cónyuge provocó la disolución  de  la  sociedad conyugal, y a partir de ese momento desapareció el régimen de  disposición  de  bienes  gananciales que se basa en la iniciativa de disposición por su titular y el asentimiento por el otro cónyuge.

Ahora  la  mitad ganancial de ese bien, y del resto de los  bienes  con carácter ganancial, pasan a los herederos del cónyuge fallecido, abriéndose su sucesión.

Entonces, el cónyuge supérstite no puede vender ni siquiera la mitad ganancial que le pertenece.  A  partir  de este momento solo tiene derecho a su mitad, del mismo modo que los herederos del fallecido tienen derecho a  la  otra mitad.

2. El trámite sucesorio (momento de efectuar la venta)

Siguiendo  este análisis, debe tramitarse el sucesorio del cónyuge fallecido, y una vez obtenida la  declaratoria de  herederos e inscripta marginalmente al dominio del inmueble, u obtenida la orden de inscripción y cumplidos los trámites  que  impone  el auto que así lo dispone (por ej, en la pcia. de Bs. As., y con relación a los aportes sobre honorarios de los abogados que tramitaron el sucesorio, cumplir con el art. 20 de la ley 6716), recién podrán tanto el cónyuge supérstite como los herederos  declarados vender el inmueble en su totalidad  o  por  las  distintas partes indivisas.

Antes de esta oportunidad, tanto  el  supérstite  como los  herederos  solo pueden disponer cediendo los derechos que cada uno tiene en la sucesión. Esta cesión  puede  ser genérica y referirse entonces a la universalidad de bienes del causante, o específica y realizarse únicamente respecto de la porción del heredero en un bien en particular.

La  cesión  hereditaria tendrá  lugar desde el fallecimiento  mismo  del  causante, y hasta la inscripción de la declaratoria de herederos.

El art. 1331 del Digesto civil establece:

“La venta hecha por uno de los  copropietarios  de  la totalidad de la cosa indivisa, es  de  ningún  efecto  aun respecto a la porción del vendedor; pero éste debe  satisfacer al comprador que ignoraba que la cosa era común  con otros, los perjuicios e intereses que le  resulten  de  la anulación del contrato.”

La  jurisprudencia  interpretó este artículo afirmando que cuando no hay en el momento de contratar plena seguridad  de que el o los vendedores sean propietarios del 100% del  inmueble,  como  sería el caso de venta por herederos aún  no declarados o con testamento aún no aprobado, al no tener todavía la calidad de herederos aparentes, lo conveniente es estipular que la venta se realiza por las partes indivisas que tienen en el bien, y  no  estipular  que  se vende  la  totalidad del inmueble. Si luego demuestran ser los únicos propietarios se habrá  vendido la totalidad  del bien,  si nó, solo vendieron sus partes indivisas. Esta es la forma de redacción de la venta para que la misma resulte válida.

Es  heredero aparente quien obtuvo una declaratoria de herederos a su favor, o la aprobación judicial del  testamento a su favor.

El art. 3430 establece:

“Los actos de disposición de bienes inmuebles a título oneroso efectuados por el poseedor de la herencia, tenga o no  buena fe, son igualmente válidos respecto al heredero, cuando el poseedor ha obtenido a su favor declaratoria  de herederos  o  la  aprobación  judicial  de un testamento y siempre  que el tercero con quien hubiese contratado fuere de buena fe. Si el poseedor de la herencia hubiese sido de buena fe, debe sólo restituir el precio percibido. Si fuese de mala fe, debe indemnizar a  los  herederos  de  todo perjuicio que el acto haya causado. Será  considerado tercero de buena fe quien ignorase la existencia de sucesores de mejor derecho o que  los  derechos del heredero aparente estaban  judicialmente  controvertidos.”

De esta disposición se infiere que solamente se tutela la compraventa hecha con herederos declarados por la  respectiva declaratoria o por aprobación de testamento.

Así,  el  tercero  adquirente  de buena fe, y a título oneroso, está  a salvo de cualquier acción que pueda intentar  un nuevo heredero no incluido en la declaratoria o el testamento.

Pero  si  se contrata antes de haberse obtenido la declaratoria de herederos o la aprobación judicial del  testamento,  se  corre  el peligro de haber negociado con una parte de los propietarios y no con todos ellos, sin que el comprador se vea protegido en tal supuesto. Y si no se estipuló que los vendedores venden sus partes indivisas, sino  la  totalidad del bien, esta venta no tendrá  efecto ni siquiera por la parte de los que hubieren vendido.

3. Capacidad y legitimación:

Habíamos hablado de que esta materia nos ocupa no solo en el caso de vender un inmueble perteneciente a una sucesión; sino también en aquellos supuestos en que se pretende adquirir un inmueble con dinero recibido de un  sucesorio.

Aquí  no solo es importante consignar la manifestación de que la adquisición se realiza con  dinero  propio  para que  el bien adquirido tenga también el carácter de propio (si el comprador es casado), sino que también se hace  necesario  analizar los distintos supuestos de incapacidades de hecho del vendedor o del comprador.

Si  se  trata  de  un menor emancipado por matrimonio, cuando vende bienes adquiridos a título oneroso, debe surgir  del  título antecedente o de una aclaración posterior tal condición, y consignarse en el boleto.

Si el bien es adquirido a título gratuito, se exige la conformidad  del cónyuge mayor de edad, o en su defecto la autorización judicial.

Si es él quien compra, debe acreditarse al comprar  el origen oneroso del dinero empleado en la compra, o la conformidad  del  cónyuge  mayor  de  edad; o de lo contrario comprará  el representante necesario.

Si se trata de un menor emancipado por decisión de sus padres (emancipación dativa); cuando vende, si son  bienes adquiridos a título oneroso, debe surgir del título  o  de una aclaración posterior tal  circunstancia.  Se  requiere tener a la vista el instrumento de la emancipación con  la aceptación del menor y el certificado de vigencia.

Si se trata de bienes adquiridos  a  título  gratuito, para disponerlos necesita autorización judicial.

Si  se  trata  de  un menor adulto no emancipado y que posee contrato de trabajo, al vender debe surgir  de  la escritura misma o de una complementaria, la declaración del menor sobre el origen del dinero. Y cuando compra, debe también acreditarse en ese acto que el dinero de  la  compra es el producido con su trabajo, agregándose luego en la escritura un certificado  de  trabajo.  Si  se trata de vender o comprar bienes no adquiridos con el trabajo, debe contratar su representante legal y para  vender se requiere autorización judicial.

Si  se  trata  de  menores que no trabajan, o no están emancipados; no pueden contratar por sí, deben  hacerlo  a través de sus representantes necesarios.

Aquí, hay que cerciorarse en el momento de redactar el boleto que se acredite la calidad de  representante  legal del menor; y prever que si vende intervendrá  el Ministerio Público de Menores, por la  representación  promiscua  del asesor  de menores y de quienes ejercen la patria potestad del  menor.  Siempre será  el juez del sucesorio, quien previo dictamen del asesor de menores e incapaces, autorizará   la  venta de un bien del menor adquirido en la sucesión por derecho hereditario; o quien autorizará  la compra de un bien raíz con el dinero proveniente del sucesorio en la proporción que al menor le corresponda.

Si el que pretende comprar o vender es un inhabilitado (art. 152 bis C. Civil), debe actuar conjuntamente con éste el curador, acreditándose en el boleto el  carácter  de curador  con la respectiva designación judicial. Aquí también existe intervención promiscua del  Ministerio  Público.

4. El tracto abreviado:

Existen dos formas de vender un bien perteneciente  al sucesorio, mediante boleto (en los casos  que  se  otorga) con  título de propiedad que posea declaratoria de herederos  debidamente  inscripta  con relación al dominio anterior; o por el sistema de tracto abreviado,  que  consiste en la referencia a las constancias del expediente  (declaratoria  de  herederos, orden de inscripción, cumplimiento del  pago de tasa de justicia, honorarios y aportes profesionales).

En estos casos, se presentará  un oficio al Registro de la Propiedad donde el juez del sucesorio solicita la inscripción de la declaratoria acompañada  o  transcripta (el trámite varía según la jurisdicción donde  esté ubicado el bien, y donde tramite el sucesorio).

La ley de registro de la propiedad inmueble para Capital Federal, (Ley 17801) establece en su artículo  16  los supuestos  excepcionales donde no será  necesario el tracto sucesivo:

“No ser  necesaria la previa inscripción o anotación a los  efectos  de la continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos:

a) cuando el documento sea otorgado por los jueces,  los herederos declarados o sus representantes, en  cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida  por el causante o su cónyuge sobre  bienes  registrados  a  su nombre;

b) cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos  a nombre del causante o de su cónyuge;

c) cuando el mismo sea consecuencia de actos  relativos a la partición de bienes hereditarios;

d) cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen  en forma simultánea y se refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en  las respectivas  autorizaciones  hayan  intervenido  distintos funcionarios.

En todos estos casos el documento deberá  expresar la relación de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo  de  la trasmisión o adjudicación, a partir del que figure inscripto en el Registro, circunstancia que se  consignará  en el folio respectivo.”

Resultará  necesario consignar en el boleto que la inscripción de dominio a nombre de  la  parte  compradora  se efectuará  con el sistema de “tracto abreviado”.

5. La cesión gratuita u onerosa de derechos  hereditarios (su oponibilidad a terceros limitada en el tiempo)

Dijimos antes que desde la muerte del causante y hasta la inscripción del bien respectivo en el Registro, los herederos  o  el cónyuge supérstite respecto de sus derechos sobre bienes gananciales, solo podían ceder los mismos.

No pueden vender si no lo hacen a través  del  sucesorio;  pero pueden ceder sin necesidad de recurrir al expediente.

La cesión puede ser gratuita u onerosa, y se realizará  por escritura pública (art. 1184 C. Civ).

Los jueces admiten la cesión instrumentada por contrato privado presentado luego al expediente, y citando a las partes  a su ratificación. Este instrumento privado al ser incorporado  al expediente adquiere el carácter de instrumento público, y el juez del sucesorio ordenará  en tal caso su inscripción en el Registro respectivo  conjuntamente con la declaratoria de herederos.

Pero  el  Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia  de  Buenos  Aires, que en un principio aceptó esta práctica tribunalicia, ya no lo admite, ha vedado mediante disposición técnico registral la inscripción de la  cesión si  la misma no fue otorgada por escritura pública. Lo que ha motivado controversias, porque se trata de un organismo del  estado  provincial que está  desoyendo una orden judicial (oficio de inscripción).

Algunos Registros (el de Capital Federal por ejemplo), aceptan la presentación conjunta de los testimonios de las declaratorias  de herederos expedidos por el juez interviniente junto con la escritura de cesión de derechos  hereditarios  sin haber presentado previamente la escritura en el sucesorio.

En la provincia se exige la  presentación  de  la escritura en la sucesión, y la orden del juez de inscribir la declaratoria conjuntamente con la cesión.

Para ceder los derechos hereditarios no  es  necesario abrir el sucesorio. Desde el momento mismo  de  la  muerte del causante, sus causahabientes pueden ceder los derechos que le corresponden en la sucesión  en  forma  gratuita  u onerosa.

El cesionario puede iniciar la sucesión él mismo  presentándose en tal carácter en el  expediente;  o  preferir que sean los cedentes quien lleven a cabo el trámite, presentándose éste en un momento posterior. Estas circunstancias  serán  estipuladas en el respectivo contrato, conviniendo  las partes lo que crean más conveniente conforme a la autonomía de su voluntad (art. 1197 C. Civil).

La escritura de cesión es inscripta en el Registro  de Anotaciones Personales del Registro de  la  Propiedad  Inmueble de la jurisdicción donde se halle ubicado  el  bien cedido. Esta cesión debidamente inscripta  es  oponible  a terceros acreedores de los herederos cedentes. Esta oponibilidad  se establece por un tiempo limitado que varía según el Registro de la jurisdicción de que se trate.

Por  ello,  resulta conveniente para el cesionario que tomó a su cargo iniciar, proseguir y culminar  el  trámite del sucesorio, hacerlo antes del vencimiento de estos plazos para no tener que asumir probables deudas de sus antecesores cedentes.

La cesión gratuita debidamente inscripta es asimilable a  la  donación;  la  cesión  onerosa  es  asimilable a la compraventa.

La cesión gratuita al ser asimilable  a  la  donación, efectuada a favor de un tercero o heredero no forzoso puede ser observable.

Ya que, al igual que en la donación, solo se  considerarán  títulos  perfectos y no sujetos a ninguna acción de reivindicación las cesiones efectuadas en forma gratuita a herederos  forzosos (art. 3477 C. Civil). Siendo imperfectos y sujetos a reivindicación los inmuebles donados o cedidos gratuitamente a herederos no forzosos o  a  terceros (art. 3955).

Si se procedió de tal modo, se puede  perfeccionar  el título defectuoso si el cedente vive, mediante la restitución del bien al cedente o su valor; mediante una declaración de onerosidad; o por “distracto” (art.  1200  C.  Civil).

En cambio si el cedente falleció, se debe abrir su sucesión para ver si se presentan herederos forzosos, ya que éstos  serán los únicos que pueden intentar la reivindicación.  Si  no  hay  herederos  forzosos el título se torna inobjetable;  si  los hubiere y prestan su conformidad con la cesión gratuita sanean el título.

6. Sucesiones con herederos menores de edad o  incapaces. La compraventa y la insania de un heredero.

Ya  hemos analizado los supuestos de menores e incapaces y debemos remitirnos a lo allí expresado. Pero un punto importante a considerar a la hora de redactar el  boleto, es el hecho de que en estos supuestos y en el del  insano, se requerirá  autorización judicial para  poder  perfeccionar la venta. Por eso, es importante consignar en el convenio, qué sucede si la autorización  no  se  consigue; qué  plazo  se otorga al vendedor o comprador (en su caso) para gestionarla; si se entrega  anticipadamente la cosa en que  carácter  se entrega y en que momento en su caso debe restituirse; etc.

El  caso  del insano es más engorroso aún, ya que aquí se solicitará  autorización al juez de la insania (con  intervención del ministerio público) y luego autorización al juez de la sucesión (también con intervención del ministerio público).

Los  requisitos habitualmente solicitados son tediosos (dos  tasaciones  de inmobiliarias de la zona; un corredor público matriculado que acepta cargo frente al actuario en el expediente y que también proceda a tasar; las  tasaciones  del  inmueble a adquirir en el caso de que se destine el dinero de la venta a comprar otra propiedad; etc).

Además, los plazos procesales son muy lentos, y las autorizaciones  se conceden por un plazo muy acotado (generalmente treinta  días) dentro del cual si se pidieron certificados con anterioridad seguramente ya están vencidos, y hay  que correr con los tiempos para llegar hasta la suscripción de la  escritura  dentro de la fecha autorizada y el depósito judicial  (si  corresponde) de las sumas pertenecientes al menor o incapaz, por parte del escribano, abogado o representante necesario.