Conceptos y Elementos

LOCACION DE COSAS

I

CONCEPTOS Y ELEMENTOS

1.Conceptos Generales

Definición:

Hay locación de cosas cuando una persona (locador) se obliga a entregar el uso y goce de una cosa durante un cierto tiempo a otra (locatario) que a su vez se obliga a pagar un precio en dinero.

En nuestro derecho existen tres clases de locación (art. 1493 C. Civil): de cosas, de obra, y de servicios.

Es este uno de los temas más vivos del derecho civil contemporáneo, ya que existe cada vez una mayor sensibilidad en lo atinente a la vivienda (locación urbana) y al trabajo (arrendamiento rural).

En un plano histórico, se pudo evidenciar que lo “social” pudo más que los ríidos moldes individualistas de la locación romana; ya que, son más las personas cuyos bienes de fortuna no les permiten el acceso a la propiedad de su vivienda que los segundos. Y es por eso que la tendencia legislativa de los últimos años fue proteger al locatario; proceso evidenciado fundamentalmente en aquellas épocas de encarecimiento de la construcción y de éxodo de la población rural a las ciudades (las denominadas “villas-miseria” constituyen una prueba elocuente de ello).

Caracteres:

El contrato de locación posee los siguientes caracteres:

a) Es bilateral porque origina obligaciones recíprocas para ambas partes;

b) Es oneroso y conmutativo porque el alquiler pactado debe guardar relación con el uso y goce (equivalencia);

c) Es consensual porque existe el contrato sin la entrega de la cosa ni el cumplimiento de ninguna otra formalidad (siempre debe tomarse en cuenta la fecha de celebración del contrato y no la de la entrega de la cosa si éstas fuesen distintas para la aplicabilidad de la ley).

d) Es de tracto sucesivo porque su cumplimiento se prolonga en el tiempo

2.Elementos

A. – CONSENTIMIENTO

El consentimiento debe recaer sobre la cosa objeto del contrato (si no se expresa la cosa que se alquila o existe desinteligencia de las partes respecto a la misma, el contrato es nulo).           También resulta nulo el contrato si existe desinteligencia respecto de la naturaleza del contrato (por ejemplo, si una entendió darla en locación y la otra recibirla en depósito).

Cuando la promesa de locación es bilateral, no constituye en realidad una promesa sino un contrato; distinto será  el supuesto de la promesa unilateral, que permite al oferente (locador) retractarla hasta su aceptación.

B. – PRECIO

Constituye la contraprestación que le es debida al locador por el uso y goce de la cosa, por lo cual es un elemento esencial del contrato, sin precio estaríamos en presencia de un comodato.

No hay locación si el locador entiende alquilar por un precio y el locatario por otro inferior. Debe estar determinado en el contrato o ser determinable de acuerdo con sus cláusulas. Borda entiende que si la cosa no fue entregada aún al locatario y el precio no está  determinado ni es determinable, el contrato es nulo; en cambio, en idéntico supuesto si ya hubo entrega de la cosa, el contrato debe considerarse válido y serán los jueces quienes determinen el precio del arrendamiento conforme los usos y costumbres y el informe de peritos; esto as porque a su criterio el propietario entregó la cosa sin considerar importante la indeterminación del precio. La ley 23091 establece al respecto en el párrafo primero de su artículo 1, “in fine” que en los contratos no celebrados por escrito, cuando exista principio de ejecución, el precio lo fijará  el juez conforme al valor y práctica de plaza.

Debe ser cierto, en dinero y serio. Si bien el artículo 1, segundo párrafo, de la ley 23091 establece que debe establecerse en moneda de curso legal, esta disposición ha quedado virtualmente derogada por aplicación de la ley 23928 de convertibilidad del austral. Asimismo, la ley de locaciones para aquellos contratos destinados a vivienda establece que: 1) el precio del alquiler debe ser fijado en pagos que correspondan a períodos mensuales; 2) en cuanto a los pagos anticipados: no podrá requerirse pago de alquileres anticipados por períodos mayores de un mes, ni depósitos en garantía por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado, ni exigir el pago de valor llave o equivalente. La violación de estas prohibiciones faculta al locatario a solicitar el reintegro de lo que hubiere abonado en exceso, debidamente actualizado, y en caso de tener que iniciar acciones judiciales también se establece que el locador cargará  con las costas del juicio (art. 7 “in fine” ley 23091).

La ley 23928, también deja vedada la posibilidad de ajuste de los arrendamientos, por lo que implícitamente también deroga los artículos 3 y 4 de la ley 23091, a partir del 1 de abril de 1991. Por lo tanto, en todos los contratos celebrados a partir de esa fecha no pueden introducirse cláusulas de estabilización.

Esta prohibición no implica en modo alguno que las partes puedan establecer anticipadamente alquileres escalonados para regir durante el plazo contractual.

En lo atinente a expensas, impuestos y servicios, si se estipuló claramente que carga con ellos el inquilino, forman parte integrante del alquiler de modo tal que no se considerará completo el pago del canon mensual sin el correspondiente pago de estas cargas, ya que constituyen junto con el fijado por el uso y goce el precio a cuyo pago se obligó el locatario. En cambio, si nada se estipula en el contrato, se entiende que el locatario cargará con los suministros que efectivamente consume (suministros eléctricos, gas, etc.)

El pago de un “valor llave” continúa siendo lícito para los destinos comerciales, industriales y/o profesionales. No integra el valor del fondo de comercio establecido por la ley 11.867. Implica que la afectación del inmueble a cierto destino ha provocado un hábito en la clientela que difícilmente se pueda trasladar a otro inmueble; de allí que ese crédito inherente a la ubicación de la unidad genere un valor capaz de producir una ganancia (que se conoce como llave).

En cuanto al depósito de garantía, exigido por el locador al inquilino para asegurarse el fiel cumplimiento del contrato, su limitación a una cantidad equivalente a un mes por año de locación convenida tampoco rige para los destinos que no sean vivienda. En cualquier supuesto, estas sumas dadas en depósito no pueden imputarse a alquileres, y por tanto no son compensables por falta de pago de los arriendos.

C. – PLAZO

El plazo mínimo para las locaciones destinadas a vivienda es de dos años, y para otros destinos será  de tres años; y el plazo máximo es de diez años para ambas, no admitiéndose prórrogas que excedan el plazo máximo establecido legalmente; todo contrato que directa o indirectamente se hubiese celebrado por un término mayor quedará  concluido a los diez años (art. 1505 C. Cív.).

Los contratos celebrados por plazos inferiores al mínimo legal, se subsumen dentro del establecido por la ley; estos plazos mínimos fueron establecidos en beneficio del inquilino para propender a su estabilidad habitacional, comercial, industrial, etc.

El plazo mínimo se aplica una sola vez en la relación locativa; es decir que al establecerse entre las mismas partes por ejemplo un convenio de prórroga o una renovación no debe respetarse nuevamente el plazo mínimo legal.

El plazo mínimo se encuentra establecido por el Código Civil en el artículo 1507, siendo que la ley 23091 (art. 2) se ha limitado únicamente a ampliarlo.

Como el plazo mínimo se establece a favor del inquilino, éste puede renunciar a esa protección; así lo establece el artículo 8 de la ley 23091 en las locaciones destinadas a vivienda.

Sin embargo, el 20 de mayo de 1997, se publicó en el Boletín Oficial la ley 24.808 modificatoria de la ley 23091; por medio de ésta se estableció que: “la disposición contenida en el art. 8º resulta aplicable a los restantes destinos locativos previstos en la presente ley”. Es decir que goza el inquilino de las facultades que le otorga la ley de locaciones también para cualquier otra locación cuyo destino no sea el de vivienda; cumpliendo los requisitos que prevee la norma (que hayan transcurrido 6 meses de locación, notificar fehacientemente al locador con una anticipación de 60 días, y abonar una indemnización equivalente a un mes y medio de alquiler si la opción la ejerce dentro del primer año, o la de un mes si la ejerce en el segundo año de vigencia locativa).

La ley 23091 excluye del plazo mínimo legal:

1) Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados, organismos internacionales y las destinadas a su personal;

2) Las locaciones de viviendas con muebles en zonas turísticas por plazos que no superen los seis meses;

3) Las locaciones de espacios destinados a la guarda de animales, vehículos u otros objetos, y los garajes y espacios que formen parte de un inmueble destinado a vivienda u otros fines, alquilados por separado para estos destinos;

4) Las locaciones o puestos en mercados o ferias;

5) Las locaciones en que el Estado nacional, provincial, municipal o entes autárquicos sean parte como inquilinos.

El plazo máximo de diez años establecido por el Digesto Civil (art. 1505), también es de orden público; cualquier contrato que establezca un plazo superior concluye a los diez años. Sin embargo, una vez concluido el contrato, las partes pueden celebrar nuevo contrato por otros diez años si lo desean.

Es nula inclusive una opción de prórroga que permita exceder al contrato original de los diez años, y debe tenerse por no escrita. La ocupación posterior del inmueble por el inquilino caerá en previsión de lo dispuesto por el art. 1622 del Código Civil.

Las opciones de prórroga insertas en el contrato que no violen el plazo máximo establecido, constituyen una facultad unilateral que depende de la voluntad del inquilino. Siendo que el período de prórroga puede ser igual, inferior o superior al del contrato original que liga a las partes. Normalmente la misma debe ejercerse antes del vencimiento del contrato y exige una notificación fehaciente al locador; si no se estableció de este modo deberá valorarse judicialmente si la continuación en la ocupación del inmueble por parte del inquilino una vez vencido el contrato constituye el ejercicio de su opción o simplemente la continuación de la locación concluida y bajo sus mismos términos (art. 1622 C. Cív.) hasta tanto el locador pida la restitución del inmueble. La jurisprudencia mayoritaria entiende en estos casos que al estar en presencia de un acto de los denominados recepticios, la expresión de voluntad del inquilino debe manifestarse por signos inequívocos, ya que su expresión tácita (continuar ocupando el inmueble o abonar los arriendos), carece de virtualidad para considerar con certidumbre una expresión de voluntad en sentido positivo, porque por imperio de lo normado por el art. 1622 para continuar en la locación y bajo sus mismos términos originales no se requiere acto formal alguno.

En tanto un contrato de locación no viole los plazos mínimo y máximo, no es requisito para su validez que el plazo sea determinado (art. 1508 C. Cív.); pudiendo tener el contrato un objeto expresado y entendiéndose que entonces durará  por todo el tiempo que sea necesario para la consecusión de ese objeto (por ej. el arrendamiento de un galpón destinado a depósito o un local destinado a exposiciones).

En principio, no existe contrato si el locador entiende alquilar por un plazo y el locatario por otro, pero en los contratos no celebrados por escrito en locaciones urbanas, el plazo mínimo queda determinado por lo establecido por el artículo 2 de la ley 23091 (art. 1).

El plazo puede ser suspensivo, por ejemplo cuando se estipula que el contrato rige a partir de una fecha determinada; y a su vez, el plazo extintivo puede ser cierto o incierto (por ej. pactado hasta el levantamiento de una cosecha).

D. – CAPACIDAD

Se requiere capacidad de administración tanto para el locador como para el locatario.

En cuanto a la capacidad de hecho, no pueden contratar como locatarios o locadores:

a) los menores de edad, dementes, sordomudos que no sepan darse a entender por escrito;

b) los administradores de bienes ajenos cuando se los prohíba alguna disposición especial. Los padres pueden alquilar los bienes de sus hijos con la condición de que el contrato finaliza cuando concluye la patria potestad; los tutores o curadores necesitan autorización judicial cuando el contrato supere el plazo de cinco años, quedando todo contrato rescindido con la mayoría de edad del menor o su emancipación. Los administradores y mandatarios en general requieren para alquilar por más de seis años un poder especial en los términos del art. 1881, inc. 10 del Cód. Civil. En cambio, los administradores de una herencia no pueden hacer arrendamientos sobre inmuebles urbanos como locadores ni como locatarios.

En lo atinente a la capacidad de derecho, son incapaces de derecho:

1) Los padres respecto a los bienes de sus hijos menores que se hallan bajo su patria potestad;

2) Los tutores y curadores respecto de los bienes de sus pupilos o curados, ni aún con autorización judicial;

3) Los funcionarios y empleados públicos respecto de los bienes que tienen bajo su administración o cuidado;

4) Los mandatarios, albaceas, síndicos o liquidadores, administradores de bienes ajenos en general respecto de los bienes confiados a su administración o que tienen el encargo de arrendar, sin el consentimiento expreso del dueño de la cosa;

5) Los jueces y demás funcionarios de la administración judicial, respecto de los bienes en litigio ante el tribunal en el que ejercen o ejercieron sus funciones;

6) Los ministros nacionales o provinciales, respecto de los bienes que puedan dar lugar al ejercicio de su influencia.

Cabe destacar que para ser locador no es necesario ser propietario del inmueble; sin embargo existen situaciones especiales como ser:

1) La de los condóminos, ya que ninguno puede arrendar ni aun en la parte que le pertenece, sin el consentimiento de los demás; aunque no es necesaria la unanimidad, bastando la simple mayoría para decidir dar en locación, siendo que el contrato deber  ser suscripto por todos ellos y que cualquier condómino será preferido frente a persona extraña en igualdad de condiciones para tomar en alquiler el inmueble común. Es dable destacar que si bien el Código Civil establece que antes de la conclusión de la locación ningún condómino podrá por cualquier causal invocable demandar la restitución del inmueble sin el consentimiento de los demás, la jurisprudencia entendió que procede el reclamo particular de cualquiera de ellos una vez vencido el contrato (art. 1613 y LL, 130-183; JA, 1968-II-299; ED, 21-784).

2) La sociedad en formación, puede a través de sus representantes celebrar contrato de locación, sin perjuicio de la responsabilidad personal que en tal caso les incumbe (arts. 59, 274 y concs., ley 19550), y la ratificación posterior no los libera de su responsabilidad personal, ya que la ley de sociedades se aparta del principio rector del Código Civil que establece que la ratificación posterior del dueño del negocio equivale a un mandato y exonera de responsabilidad al gestor (art. 184 ley 19550 y arts. 2304 y 2305 Cód, Cív.).

E. – FORMA Y PRUEBA

Tratándose de un contrato consensual, se perfecciona por el mero consentimiento de las partes; y entonces el contrato puede ser celebrado por instrumento público, privado, o incluso verbalmente. Lo establecido por el art. 1 de la ley 23091 implica para aquellos contratos donde no se respetó la forma escrita que no se sanciona a los mismos determinándose su nulidad o inexistencia; sino que por el contrario, si hubo principio de ejecución, el plazo será  el mínimo legal y el precio se establecerá judicialmente.

Como todo contrato consensual, se podrá  probar la locación por cualquier medio; pero queda subsistente la limitación del art. 1193 del Digesto Civil conforme a la cual, por encima de determinado monto los contratos deberán ser celebrados por escrito y no se admitirá la prueba de testigos.

Jurisprudencialmente pudo establecerse que al reconocerse la firma se reconoce el contenido de todo instrumento, salvo que se aduzca que el mismo ha sido adulterado, en cuyo caso se deberá probar la adulteración, porque de lo contrario lo que se pretende adulterado también será exigible (art. 1028 C. Cív.)

F. – OBJETO

Conforme lo establece el artículo 1499 del Digesto Civil, pueden ser objeto de la locación los inmuebles y también las cosas muebles no fungibles. Asimismo puede celebrarse un contrato de locación de cosas indeterminadas; siendo esta indeterminación limitada, ya que se requiere una determinación por lo menos en la especie.

Es factible también el arriendo de cosa ajena, con las siguientes salvedades:

1) Si el locador y el locatario actuaron de buena fe, ambos creían que el locador podía válidamente arrendar, y en tal supuesto el contrato es válido hasta que el locatario no sea desposeído por el verdadero dueño.

2) Si en cambio el locatario actuó de mala fe, éste último conocía de que el objeto del contrato era de propiedad de un tercero, y el contrato también es eficaz, pero si la cosa aún no se entregó el locador al enterarse de la situación puede negarse a entregarla.

3) Si ambos actuaron de mala fe, el contrato es eficaz entre las partes.

4) Si el locador únicamente es de mala fe, el contrato es válido, pero el locatario podrá pedir su nulidad.

En cualquiera de estos supuestos de locación de cosa ajena, el verdadero dueño puede ratificar el contrato o exigir la inmediata entrega de la cosa. Si la cosa fuese parcialmente ajena (caso del condominio cuando alquila uno solo), sucede lo mismo, se puede ratificar por el resto de los propietarios, o hacerlo caer por nulidad; sin embargo, y a pesar de la falta de ratificación, el contrato valdrá  y producirá  todos sus efectos, si a consecuencia de la división del condominio existente el bien locado queda como de exclusiva propiedad del locador.

G. – CAUSA

Uso honesto y no contrario a las buenas costumbres:

Si el uso no fuese honesto o contraría las buenas costumbres, el contrato será de ningún valor (art. 1503 C. Cív.) Esta causa ilícita acarrea la nulidad del acto, por tanto el contrato no servirá  de fundamento para las partes para accionar o defenderse en ningún supuesto.

CÓDIGO CIVIL

TITULO VI

De la locación

Art. 1.493. Habrá locación, cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio determinado en dinero.

El que paga el precio, se llama en este código “locatario”, “arrendatario” o “inquilino”, y el que lo recibe “locador” o “arrendador”. El precio se llama también “arrendamiento” o alquiler.

Art. 1.494. El contrato de locación queda concluido por el mutuo consentimiento de las partes. Todo lo dispuesto sobre el precio, consentimiento y demás requisitos esenciales de la compraventa, es aplicable al contrato de locación.

Art. 1.495. Se comprenden en el contrato, a no haberse hecho expresa reserva, todas las servidumbres activas del inmueble arrendado, y los frutos o productos ordinarios; pero no se comprenden los frutos o productos extraordinarios, ni los terrenos acrecidos por aluvión, si el locatorio no hiciere un acrecentamiento proporcional del alquiler o renta.

Art. 1.496. Los derechos y obligaciones que nacen del contrato de locación, pasan a los herederos del locador y del locatario.

Art. 1.497. El locador no puede rescindir el contrato por necesitar la cosa para su propio uso, o el de su familia.

Art. 1.498. Enajenada la finca arrendada, por cualquier acto jurídico que sea, la locación subsiste durante el tiempo convenido.

CAPITULO I

De las cosas que pueden ser objeto del contrato de locación

Art. 1.499. Las cosas muebles no fungibles, y las raíces sin excepción pueden ser objeto de la locación.

Art. 1.500. Pueden ser objeto del contrato de locación aun las cosas indeterminadas.

Art. 1.501 Las cosas que estén fuera del comercio, y que no pueden ser enajenadas, o que no pueden enajenarse sin previa licencia o autorización, pueden ser dadas en arrendamiento, salvo que estuvieran fuera del comercio por nocivas al bien público, u ofensivas a la moral y buenas costumbres.

Art. 1.502 Los arrendamientos de bienes Nacionales, Provinciales o Municipales, o bienes de corporaciones , o de establecimientos de utilidad pública, serán juzgados por las disposiciones del derecho administrativo o por las que le sean peculiares. Sólo en subsidio lo serán por las disposiciones de este código.

Art. 1.503 El uso para el cual una cosa sea alquilada o arrendada, debe ser un uso honesto, y que no sea contrario a las buenas costumbres. De otra manera el contrato es de ningún valor.

Art. 1.504 Cuando el uso que debe hacerse de la cosa estuviere expresado en el contrato, el locatario no puede servirse de la cosa para otro uso. Si no estuviese expresado el goce que deba hacerse de la cosa, será el que por su naturaleza está destinada a prestar, o el que la costumbre del lugar le hace servir. El locador puede impedir al locatario que haga servir la cosa para otro uso.

Será nula y sin ningún valor toda cláusula por la que se pretenda excluir de la habitación de la casa, pieza o departamento arrendado o subarrendado, a los menores que se hallen bajo la patria potestad o guarda del locatario o sublocatario. (Párrafo incorporado por art. 1° de la Ley N° 11.156 B.O. 29/9/1921.)

CAPITULO II

Del tiempo en la locación

Art. 1.505 El contrato de locación no puede hacerse por mayor tiempo que el de diez años. El que se hiciere por mayor tiempo quedará concluido a los diez años.

Art. 1.506 Si el arrendamiento fuere de una heredad, cuyos frutos se recojan cada año, y no estuviese determinado el tiempo en el contrato, se reputará hecho por el término de un año. Cuando el arrendamiento sea de una heredad, cuyos frutos no se recojan sino después de algunos años, el arrendamiento se juzga hecho por todo el tiempo que sea necesario para que el arrendatario pueda percibir los frutos.

Art. 1.507 En la locación de casas, departamentos o piezas destinadas a la habitación, comercio o industria, cuando no hubiere contrato escrito que estipule un plazo mayor de dos años, se entenderá que el locatario tiene opción para considerarlo realizado por los términos que a continuación se establecen, a pesar de cualquier declaración o convenio que lo limite, sin que durante los mismos puedan alterarse los precios, ni las condiciones del arriendo.

Estos términos serán: para las casas, piezas y departamentos destinados al comercio o industria, dos años; para los destinados a habitación, un año y medio.

Tratándose de casas y piezas amuebladas, si no hubiere tiempo estipulado en el contrato, pero cuyo precio se hubiere fijado por años, meses, semanas o días, el arrendamiento se juzgará hecho por el tiempo fijado al precio.

El beneficio del plazo legal que se establece en el primer apartado de este artículo a favor del locatario, cesará por las siguientes causas: 1°. Falta de pago de dos períodos consecutivos de alquiler. 2°. Uso deshonesto de la casa arrendada o contrario a las buenas costumbres; uso distinto del que por su naturaleza está destinado a prestar, o goce abusivo que cause perjuicios al locador o a los demás sublocadores, declarados por sentencia judicial. 3°. Subarriendo de la cosa arrendada cuando hubiere sido prohibido por el locador. 4°. Ejecución de obras destinadas a aumentar la capacidad locativa de la propiedad o mejora de la misma que importe por lo menos un 10% del valor asignado al inmueble para el pago de la contribución directa.

Si producido el desalojo la reedificación o mejora no se efectuase, el propietario deberá al inquilino desalojado una indemnización equivalente al valor de los alquileres por el tiempo de ocupación de que ha sido privado. En los casos de los incisos 1° y 2°, el locatario tendrá diez días para el desalojo; en los casos de los incisos 3° y 4°, este plazo podrá ampliarse hasta cuarenta días.

Estos términos serán contados desde aquel en que se le intime el desahucio por el juez competente para conocer de la demanda. Pero cuando el locatario demandado en virtud de lo dispuesto por los incisos 1º y 3º, fuere sublocador, los subinquilinos tendrán un plazo de noventa días para el desalojo, contados del mismo modo.

(Artículo sustituido por art. 1° de la Ley N° 11.156 B.O. 29/9/1921.)

Art. 1.508 Cuando el arrendamiento tenga un objeto expresado, se juzgará hecho por el tiempo necesario para llenar el objeto del contrato.

Art. 1.509 En los arrendamientos de casas, piezas o departamentos, el locatario que, por haber vencido el plazo legal que reconoce a su favor el artículo 1507, fuese demandado por desalojo y acreditare haber pagado el alquiler correspondiente al mes anterior, tendrá noventa días para el desalojo, contados desde aquel en que se intime el desahucio por el juez competente para conocer de la demanda.

(Artículo sustituido por art. 1° de la Ley N° 11.156 B.O. 29/9/1921.)

CAPITULO III

De la capacidad para dar o tomar cosas en arrendamiento

Art. 1.510. Los que tengan la administración de sus bienes pueden arrendar sus cosas, y tomar ajenas en arrendamiento, salvo las limitaciones que las leyes especiales hubiesen puesto a su derecho.

Art. 1.511. Pueden arrendar los administradores de bienes ajenos, salvo también las limitaciones puestas por la ley a su derecho.

Art. 1.512. El copropietario de una cosa indivisa, no puede arrendarla, ni aun en la parte que le pertenece, sin consentimiento de los demás partícipes.

Art. 1.513. Los que están privados de ser adjudicatarios de ciertos bienes, no pueden ser locatarios de ellos, ni con autorización judicial, ni pueden serlo tampoco los administradores de bienes ajenos sin el consentimiento expreso del dueño de la cosa.